湖州，男子看房时以为买的是潘老板的房子，付了46万首付，后来才发现产权属于丈母娘。等钱付出去了，潘老板又和妻子离婚，前丈母娘坚决不同意卖房。如今，钱被潘老板花光，房子无法过户，买房人葛先生陷入进退两难。 葛先生做的是服装加工生意，家里上有三个老人、下有一个孩子，还有一位长期瘫痪在床的母亲。他一直想换一套大点的房子，既能当作小型工厂，又能把全家人安置在一起。几经寻找，他通过中介看中了一套两楼一底的拆迁房，左右各有房间，中间空间足够放机器。房子虽然没有正规证件，但价格不到百万，总价93.8万，对葛先生来说是个难得的机会。 卖房的是开足浴店的潘老板。他一开始告诉葛先生，自己是受岳母委托卖房的，后来又强调房子其实就是自己家的，签约不会有问题。急于置办新居的葛先生没有深究，双方约定5月底完成水电气过户。 潘老板提出自己急需用钱，希望葛先生尽量多付点首付。葛先生考虑到全家老小都等着住，便先付了40万，又追加了6万，首付合计46万，尾款约定等手续办完后再结清。 然而到了6月，水电气并未过户，潘老板才承认房子并非他的，而是登记在丈母娘名下。更复杂的是，他与妻子已经在这段时间内办理了离婚，导致丈母娘态度大变，不再同意出售。 葛先生听后如遭当头棒喝：“当初你说是你的房子，现在怎么变成你丈母娘的？而且短短一个月你就离婚了，这不是存心坑人吗？”潘老板辩解说，妻子早已起诉离婚，他只是想着先把房子卖掉，好和妻子平分财产，没料到如今的僵局。 潘老板承认确实收了46万，还拍胸脯保证正在筹钱：“只要我能再凑够20万，把钱还给丈母娘和前妻，她们就会签字卖房。最多十天，肯定能过户。” 葛先生心里却满是焦虑：钱被套住，房子没着落，工厂和全家人的安置都悬在半空。面对这笔巨款，他忍不住追问：“要是再过十天还是没办成呢？你们一家人的矛盾，为什么要让我来买单？” 站在法律角度，本案涉及三个关键问题：合同效力、违约责任以及第三人责任。 首先，合同是否有效？根据《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同自成立时生效。本案中，虽然房子是拆迁房没有证件，但买卖双方已达成明确的价款、标的约定，且无违法情形，因此买卖合同本身具有法律效力。潘老板收取46万首付，说明买卖关系已经成立。 其次，潘老板的责任。根据《民法典》第五百七十七条，合同一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。潘老板未能如约办理过户，属于典型的违约行为。葛先生有权要求退还首付款及利息，并索赔因此产生的租房、经营损失等合理费用。 再看代理问题。《民法典》第九百一十二条规定，受托人应当按照委托人的指示处理事务，否则要承担赔偿责任。潘老板自称受丈母娘委托卖房，如果属实，那么丈母娘在法律关系中也是委托方。若其事后翻脸拒绝履行，而葛先生已支付巨款，葛先生完全可以要求其承担合理范围内的连带责任。 更棘手的是，如果潘老板当初并无真实委托，只是虚构“受托卖房”的说辞，那就涉及虚假代理甚至合同诈骗。一旦认定存在故意隐瞒产权事实、骗取钱财的行为，根据《刑法》相关规定，还可能构成诈骗罪。 至于葛先生的处境，根据《民法典》第一百一十三条，因违约造成损失的赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可得利益。葛先生不仅能要求返还46万本金，还能要求利息及租赁过渡费等损失。如果潘老板无力偿还，葛先生可申请法院强制执行其名下财产。 至于丈母娘，她虽然是登记产权人，但若证实她曾明确授权潘老板出售，或者事后从卖房款中获益，那么也可能在一定范围内承担民事责任。若她完全未参与交易，也未获益，则不承担返还义务，但葛先生仍能要求潘老板赔偿。 从社会层面看，这起案件警示广大购房者：买房时必须核实产权归属，确认卖房人与产权人一致，或出具合法有效的授权委托书。一旦忽视这一环节，就极易陷入葛先生的困境——钱付出去了，却无法实现过户。 如今，葛先生的钱已被潘老板花光，房子也迟迟无法过户，他的焦虑和无奈，正是无数购房风险的缩影。法律的答案很明确：潘老板必须承担违约责任，返还购房款并赔偿损失。至于丈母娘是否需要承担部分责任，还要结合她的委托事实与是否受益来认定。 一纸合同，背后是全家人的居住和生计。房子可以等，钱也许能慢慢追回，但时间、精力和家庭的消耗，却是任何判决都无法弥补的损失。
