“烂尾楼不再钱房两空！”江苏连云港，男子在5年前拿出全部积蓄作为首付款买了一套期房，从银行贷款60万元，彼时，男子和妻子工资不高，但每月还贷是4000元。还贷3年后，男子和妻子熬到交房日，工地却突然停工，开发商以各种借口搪塞交房日期，之后得知开发商卷款跑路，交房遥遥无期。然后，房子虽然没了，贷款却还得还，银行正在疯狂催贷，让男子和妻子每日生活在煎熬中。无奈，男子和妻子接连两次起诉开发商，终迎来曙光，法院一纸判决改写命运。 （案例来源：中国新闻周刊） 2020年11月，江苏连云港市民王华（化名）、李娟（化名）夫妇满心欢喜地与连云港某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的某小区期房。 这套房子承载着他们对未来生活的全部期待——孩子的就学、父母的养老等。 签约当日，李娟作为借款人，王华与开发商作为共同保证人，与某银行签订了《个人购房担保借款合同》。 根据合同约定，银行将总额60余万元的购房贷款直接划入开发商账户，而非购房者账户。这种资金流向模式成为日后争议的关键所在。 签约后的日子，王华夫妇每月雷打不动地从工资中扣除近4000元偿还房贷。 然而到了合同约定的交房日期，工地却悄然停工。 开发商最初以“疫情不可抗力”“施工进度调整”等理由搪塞，后来索性失联。 曾经塔吊林立的工地变成钢筋裸露的混凝土骨架，脚手架在风雨中锈迹斑斑，未完工的楼体如同被遗弃的巨兽骨架。 2023年初，在等待两年无果后，王华夫妇将开发商诉至连云港市赣榆区人民法院，要求解除《商品房买卖合同》，并返还已支付的首付款及前期已偿还贷款本息。法院经审理支持了其诉讼请求。 案件胜诉后，王华夫妇与开发商达成口头协议：将房屋返还开发商，剩余贷款由开发商继续偿还。 然而开发商再次失信，未按期向银行还款。为避免征信受损，王华夫妇不得不紧急筹措39617.58元代偿逾期贷款，这笔钱相当于他们四个月的家庭总收入。 2024年，面对开发商的二次违约，王华夫妇被迫再次走上法庭，提起第二次诉讼。 此次他们提出三项核心诉求：解除《个人购房担保借款合同》；开发商返还其代偿的贷款39617.58元；开发商承担剩余贷款本息的偿还责任。 那么，法院会如何判决呢？ 1、贷款合同是否应随购房合同解除？ 《民法典》第465条，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 传统裁判坚持合同相对性原则，将购房合同与贷款合同视为独立法律关系。 但本案中，法院判决突破性提出 “双向担保的依存关系”理论。 参照房屋买卖司法解释的第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。” 一方面，按揭贷款本质是房屋买卖的融资工具，贷款合同完全依附于购房合同的履行。 另一方面，购房者以所购房屋为贷款提供抵押担保，银行则以发放贷款担保购房者取得房屋。当开发商违约导致房屋无法建成时，抵押物客观灭失使贷款担保目的彻底落空，形成法律上的 “双向担保链条断裂”。 同时，若要求购房者继续还贷，则出现显失公平情况，开发商既占有全部购房款（含贷款）又免于交房责任；银行获得贷款利息收益却无需承担放款对象选择风险；购房者支付首付款却既无房可住又背负债务。这违背《民法典》第6条公平原则。 因此，贷款合同理应随购房合同解除而解除。 2、银行主张的“无条件还贷条款”是否有效？ 《民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，格式条款无效。 本案中，银行主张其《个人购房担保借款合同》中 “无论房屋是否交付均需还贷” 条款符合《民法典》第496条格式条款订入规则，已加粗提示。 但是，借款合同作为继续性合同，其履行基础是购房者持续获得房屋期待利益。当开发商违约导致房屋交付不能，继续履行还贷义务，有违公平。 在预售房交易中，开发商作为贷款资金实际控制方，银行直接放款至其账户，天然负有房屋交付义务及资金管理责任。 本案中，涉案王华夫妇月还贷4000元却需同时支付房租的困境下，该条款违背了公平原则，而银行提及“无论房屋是否交付均需还贷” 条款，加重了王华夫妇的责任，应当认定无效。 3、开发商违约导致合同解除后，剩余贷款本息应由谁承担？ 本案中，开发商作为贷款资金实际占有使用人（银行放款至其账户）及房屋开发利润获得者，理应承担开发失败风险。 最终，法院判决解除《个人购房担保借款合同》；开发商向王华夫妇返还全部首付款及 已偿还贷款本息（含代偿的39,617.58元）；开发商向银行承担剩余贷款本金及利息。 对于本案，大家怎么看呢？#万能生活指南#