【2025走访市场04】海珠区，保利燕语棠悦，新规，使用率约90-110%，5栋45层高住宅，3梯5户。A区2026年底前收楼，B区2027年底前收楼。3栋总高10层的小高层（板楼）未公开发售。 教育资源：配建托儿所、宝玉直实验小学（在建） 地铁交通：双地铁（广佛线+11号线）燕岗站 商业配套：底商、华新333等 大概面积：78㎡、92㎡、110㎡、125㎡ 适合人群：以海珠西为首的老广或者在本地居住已久，希望原地升级置换的人群。日常以地铁为交通工具，在地铁沿线站点附近上班的人群。 简单点评：燕语棠悦靠近广佛线与11号线交汇的【燕岗站】，地铁出行十分便利。 但它又不是地铁上盖物业，所以理论上，楼盘不会受到“地铁经过时所产生的震动”而影响。 楼盘还自带省一级小学和托儿所，但没有配建幼儿园。除了自身配建的底商（如：肉菜市场、图书馆等），东侧还有华新333商业综合体。 1个地铁站外，还有万科里、燕汇广场、乐峰广场、京东mall等商业综合体。 楼盘附近的底商也相对成熟，如：工业大道往江燕路方向，业态丰富，人行道也比较宽阔和好走。 但工业大道往南泰路方向，人行道却显得拥挤，而且不乏汽配店/修车店。 周边的城市界面，以老旧小区、城中村、厂房为主，故近景景观一般，但中高层远眺广州塔还是不错的。 工业大道的车流量较大，上下班容易出现交通拥堵，伴随而来的是“噪音、灰尘、尾气”。 部分单元的西北方向能望到珠江医院，而B5栋南向望工业大道的单元，也容易受到噪音影响。 小区大门很有气派，小区内部的园林是新中式风格，显得沉稳大气。 但目前楼盘还在建设中，例如：原售楼部要改建为小学，原异地板房要拆除建学校操场，小区内部的市政路还未通行，部分区域仍在围蔽。 所以，起码要等到项目全部完工，甚至全部交付给业主，才能看得更清楚、更完整。 总体而言，保利燕语棠悦最大的优势在于“双地铁”，其次是“华新333商业配套”和“宝玉直实验小学”。 虽然不是超新规产品，但户型设计、空间感都比较好，但超高层、部分单元望珠江医院、工业大道的噪音等，均会影响居住体验度。 12月5号，南泰地块就要竞拍了，如果也被保利拿下，相信会建成燕语棠悦的“升级版/Pro max版”。如果你打算在海珠西买房，不妨先缓一缓，等南泰地块拍出后再作决定。
