如果你是有房子的人，尤其是手里的房子是近几年买的。我想你一定关心，什么时候自己手里的房子，价格能止跌。没错，大家都想算一个时间表出来。
如果你现在是想要买房，且这种需求还是比较刚性的。我想这类人，特别想知道，我什么时候必须要买了。因为有一种可能，如果你再迟疑，有可能意向的新房，真没了。
注意，我们用数据，做一个微观层级的推演。即，我们不考虑太大的宏观面，只是界定在苏州，在一个较小的板块范围内。
几个客观真实的条件
1、房子必须是适合买！把板块缩小，即更多的考虑购买需求是地缘客户。所以哪怕是苏州全市口径，新房可售可选项目多，但是在小板块中，很多地缘改善的选择范围极小。
一旦当选择范围小了之后，新房市场的卖压就会出现。真想买房的客户，就会有点“慌”了。
2、价格必须是值得买！近年底了，越来越多的工抵方，开始把工抵房子变现，价格必须是值得买。还是那个逻辑，新房比开盘前大概降了一波价格了。售楼处正常有房子在卖，工抵方想要变现，价格可能需要更低。
所以，在接近，10月底这个档口。会有比当时开盘时，新房便宜20-30%的房子。如果放在姑苏区，可能真真实实的优惠总额近100万！
3、再不关心，新房真的要卖没了。实际这波房子，就算正常以极低的销售速度卖。过了春节后，姑苏区总价相对合理的新房将直接断供。剩下的要么是千万的新房，要么是大别墅。
这个时候，次新的姑苏区的二手房，或许才会迎来，一个真正的窗口。这个窗口，不是说，交易量有多大，也不是说价格能止跌。并不是。
而是说，这类在姑苏区的次新，二手房议价的时候，房东的话语权会上来一些。中介想要单方面，无限PUA房东降价，比较难。
为了证明上述观点，我们开始上数据真相
眼下想在古城核心买套新房，选择余地真不大
都说现在市场差，房子卖不动，是真的
从下图近十年的住宅成交纵向对比就可以看出
近十年前三季度的新房成交量
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苏州新房成交量跌到了极致
相比高峰期的跌幅达到了惊人的80%
实际上，供应端持续收紧，房子慢慢卖
库存量从最高的7万套降至当前4万套
但，因为销售量变少了，锁好整体去化周期变长
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当前全市去化周期19个月，算是历史高位了
像吴江这种地广项目多的区域，更是达到了38个月
就算没有新房源入市，按照现在的流速，库存够卖三年多
但是，有一个区域，库存量很少
那就是姑苏区
姑苏区整体去化周期只有9个月，非常“健康”
这其实也是多年的一个平均水平
整个区域，尚有库存房源还未网签完成的
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1、剔除工抵和结构型存货，实际可售量很低
全部罗列下来也就千把套（包含签约中的房源）
注意，其中如万科璞拾胥江，房子全部工抵了
实际上都是卖掉了
这类并不是真正的库存
2、实际市面上的新房大概就5个盘
这里面大头是在平江新城板块
古城之内，大部分项目已经售罄
只是一些历史遗留房源还在库存中
结构性短缺是必然
3、未来的新房都是千万起步的
24年起姑苏区出让了5宗宅地，都还没入市
但容积率在1.01-1.2，全部是低密别墅，动辄千万
眼下，想要在这古城核心买一套普通住宅
是非常困难的
4、落到具体的项目，就这几个选择
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这四个项目，扣掉在走流程网签中的
以及一些不大被看好的顶底房源
截止10月23号，正儿八经客户可选择的
加起来，不到150套房源
按照每个项目近一年的流速来看
在售房源，等到春节后一定是清掉了
①中建泊月峯
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项目已入市318套住宅，基本售罄
少量库存在售，主要是3
164㎡和9186㎡
后期会有两幢新房源，一共也就68套，节点待定
整案距离清盘不到百套房源
临末了终于和中介合作，开分销了
②保利姑苏瑧悦
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项目共276套住宅，体量较小
开盘至今已有一年半时间，也要清盘了
还剩二三十套房源，主要是160/180㎡大户
③澜庭湾
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项目是体量最小的，一共7幢房子
合计156套分了三批次取证，目前也是库存最多的
但可供客户选择的房源也就45套了
户型如下
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十来层的小高层，舒适度非常高
4房2厅2卫，南向4开间3房朝南
约7.6米瞰景阳台，主卧瞰景飘窗
精装配置了日立、菲斯曼、汉斯格雅等品牌
④中海姑苏第
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项目开盘快2年了，开盘均价约4.65万/㎡
库存户型面积155㎡(6、7)、183㎡(5)
总共就40来套房源，卖完结束
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155户型2梯2户设计，4房2厅2卫
南向面宽14.9m，客厅开间5m，阳台宽8m
183户型2梯2户，4房2厅3卫
四开间2套房朝南，南向面宽16.3m
客厅开间6m，阳台宽9m
入户玄关，预留家政空间
主卧约33㎡，卫生间双台盆、淋浴和浴缸
近期【中海姑苏第】有一些真工抵房源
价格十分惊人，且年底就交房了，属于现房
真的如果有想买的，可以砍价
据姑苏所知，这个砍价尺度还挺大
也就是说，对方想要变现走人的尺度挺大的
可能，可以到砍价百万级
趁，现在还有合适的楼层，又是现房状态
我个人判断，机会还是准的
有兴趣的客户可以考虑
