CRIC数据显示，深圳新房市场结构已发生根本转变：
2007-2018年，90㎡以下小户型长期主导市场，2014年高峰期成交占比达八成；2019年后，改善型需求崛起，90-144㎡户型成为成交主力。
这一转变从何而来？
一方面，是因为深圳90㎡户型在过去二十年，经历了一场由政策主导的螺旋式演进。
2006-2014年，在“90/70政策”下，开发商通过通过赠送阳台露台等方式偷面积，个别楼盘实现了89㎡做五房的极致功能。
2014-2024年，随着建筑规范收紧，“偷面积”被终结，得房率大幅下降，89㎡户型普遍回归基础三房，甚至出现睡飘窗的尴尬。
2024年至今，“90/70政策”废止与建筑新规实施，推动户型发展进入新阶段。在合法合规前提下，开发商卷实用率、产品功能性，催生了89㎡四房等创新户型。
另一方面，市场需求也在发生变化。
随着二胎、三胎的放开，叠加后疫情时代，兼具好学区和改善功能的3房和4房户型越来越受市场追捧。特别是像南山这种产业和地段资源集中的板块，成为大多改善群体的置业首选。
