请问，我自己的情况：孩子26年幼升小，考虑生二胎中，目前就读海淀某私立幼儿园，五环内两套房但都不是学区房，小学不买学区房的话，可以去丰台任意学校包括D5，目前想的是丰台建华或D5， 但也在犹豫中，犹豫的点是我心中的梦想学校是第一实验、十一一分和十一朝阳，都是九年一贯制，十一朝阳买王四营三兄弟就可以，但担心焦化厂对土壤的影响，加上王四营三兄弟的房子说实话落后现在到底好房子太多。 另外，手上预算2000w，这两年一直没下手的原因，一是五环内没指标，上一套2018买在了新宫的新盘，卖掉就要亏300w，而现在买新盘的话大概率也是会亏，所以也迟迟没下手。 有意向买的，包括丽泽、科技园、西红门、新宫的大平层或别墅，想的是先定下来孩子去哪上学后再买个近一些的，不然还得折腾，不过这些区域估计很难保值增值。无论学校也好，买房也好，感觉都是选择越多，选择也越困难。 回答： 1、怎么说呢？前边几所学校都挺好，但王四营的就只能说是让售楼处给忽悠了。全朝阳的名校分校有的是，到现在成功的没几个。咱也不能说十一的不会成功，但难度会非常大，概率非常低。 第五虽然也是新建校，但这是点招制的，更是十二中下血本儿打造。可以说从师资到理念，加上家长的配合，全都是典型的名校模式，不是随便个分校就能比的。所以少听忽悠吧，我们开发商在卖房的时候没什么实话，就算有，那也必定是plus版本的。 2、焦化厂的污染治理在理论上很到位，土壤都被炒熟了。但这种事儿难的是让大众相信，不是十年八年就能消除刻板印象的，所以多少都会影响地段价值。 本身这地段儿就普通，所以周边的价格走势一直不强，很难改变。否则也不会规划那么多的保障房和安置房，说明在规划者心里这地方不太值钱，或者说是对未来没什么太大信心。 3、另外西红门和新宫都是两区交界，不能说不好，只能说看发展，看双方的奉献和配合了。而且多说一句，毕竟您是2000万的预算，买在南部当然是更容易实现改善，但在多数板块这总价都偏高了，将来换房的时候很可能接盘人少，体现出来的就是不好卖+价格走势低于大盘。反正至少到目前为止是这种情况，能跟上大盘的就是丰科园和丽泽的部分小区，还不包括别墅。 4、别墅这种产品是典型的自住为主，投资性弱。到目前为止，全北京所有的别墅，无论什么形式，包括独栋合院叠拼联排甚至四合院，价格走势能跟上大盘的凤毛麟角，基本都在产业区周边。丰科园有两个还行，其他板块一个都没有。典型的可以看中央别墅区和西山别墅区，价格走势全部跑输大盘，连勉强跟上的都没有。 所以如果买别墅就别太考虑保值问题了，这跟地段儿的关系不太大，各地都差不多，都是流动性弱+价格走势弱。 5、总之吧，如果您能在海淀或西城走政保，那当然是首选。如果不能，那第五实验肯定是好学校，去年的名额就炒到几十万一个了，还不保成功，也能说明学校价值吧？建华丰台是民办校，要能上的话也没问题，但跟公立校不一样。王四营的就算了吧，地段和学校都不占优，房子的话看自己喜好。 地段排名肯定是先丽泽，然后丰科园，西红门东和新宫也是以自住为主吧，未来有可能会不错，但也别期望值太高。别墅则是典型的自住+消费为主的，也是看自己的喜好。 仅供参考。 关注公众号【章哥说买房】，可提出自己的问题，且有更多案例分享。
