47天清盘！招商西安玺四开四罄貌似揭示了一个“真理”，西安500万以上的房子更好卖。

事实是否是这样的呢？是典型的案例还是行业的共识。

据前瞻顾问1-4月月报，前四月西安500万以上成交3%。

但是，去年的1-4月，500万以上的房子成交占比为7%。

也就是说，单从数据的维度，西安去年500万以上的房子成交占比是超过今年的。

去年200万以上房子成交占比是67%，而2025年前四月200万以上的新房成交占比为61%。

有一说一，整体来说房子还是越卖越便宜了。

不过整体趋势确实是偏改善了。

前四月，西安120-160㎡、总价200-300万元占比最高，可要想想现在新产品的赠送和得房率，得房率多数都是超过100%的，现在买120㎡的面积，大概率室内面积是以前产品的160㎡户型。

一、西安的改善豪宅都在哪些区域？

据最新市场数据显示，西安市500万左右房源主要集中在以下板块：

曲江新区：以金茂璞逸东方、华发锦宸赋、曲江金茂府、星河湾等为代表，以及还没出价格的邦泰曲江项目，妥妥的都在500万以上，都是大面积改善产品。

高新区：以高新玖號院、越秀铁建樽樾为代表，均价在3万元/㎡左右，越秀铁建樽樾是部分户型总价在500万以上。

浐灞国际港：前两年以自然界河山、源邸壹号为代表，如果说新项目的话，今年很受欢迎的莫过于招商西安玺。

二、哪类人在买这类房子？

能在西安买500万以上房子的人，不是普通的中产，基本都是富裕的群体。

拿300万预算买房的，很多是手里有房，卖掉再置换的居多。

但是，500万以上的群体，基本上都是高净值人群，以及终极改善型家庭，对生活品质要求较高的客户群体。

比如招商西安玺，她的购房群体，多数都是曲江二期以及城北过去的改善人群。大家都知道，以前的曲江本身就吸引了很多西安周边的富豪群体，现在浐灞国际港给了他们再次改善的机会。

三、西安各区域住宅价值梯队

第一梯队（核心资产型）：

曲江新区：文化标签鲜明，环境优美，高品质改善产品占主导

奥体核心区：规划前景好，地铁交通便捷，新兴教育资源丰富

高新核心区：产业支撑强，高收入人群集中，配套成熟，改善需求旺盛

第二梯队（成熟改善型）：

城南核心区：商业文化资源丰富，传统富人区，生活配套全面

经开区：生态环境优越，往返主城便捷，刚需改善并存

长安航天：生活氛围浓厚，总价相对较低

浐灞国际港：整体面貌新，浐灞生态区和国际港务区合并而成，除了奥体板块以外，其他的区域也自带吸引力。

城西板块：主要是城市更新片区，目前城市界面有待提升，但是，距离高新很近。

沣东能金区：西咸的白菜心，也是西咸里面最能打的板块。

第三梯队（潜力新兴型）：

西咸新区：政策支持力度大，但距离主城较远，短期生活便利性不足

高陵区：产业导入逐步增强，房价不高

周边其他：同属于西安，但实际居住人口和配套完善尚需时间积累

四、购买力两极分化持续加剧

CRIC监测数据显示，一季度二手房成交占比环比持增的多为城市核心区，比如北京海淀区、东城区成交占比环比增加0.9个百分点、0.36个百分点；上海徐汇区二手房成交占比环比增长1.33个百分点，主力区域的成交集中度还在持续上升。

相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落，比如深圳宝安区成交占比环比下降0.9个百分点；杭州萧山区成交占比下降1.12个百分点。

从热门城市的数据也能看出，高改和顶豪需求相对稳定。

西安其实相对没有那么明显。

毕竟西安房价对比这些城市来说还很低，离单价10万元/㎡也还很远。

不过，共同点就是，刚需市场逐渐趋于平稳，而改善型需求悄然崭露头角，成为推动市场前行的新动力。

这看似与大众对市场需求的传统认知有所不同，却在一定程度上折射出西安房地产市场的悄然蝶变。

未来产品还会更卷。

有的城市已经有得房率160%的产品了。

同样买100平的房子，以前的产品，室内80平，现在的产品160平，直接是之前的两倍。

如何比呢

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