⭕️通州区果园新华联家园南区145m²3室1厅，低楼层，22年11月以 560 万成交，25年4月以 500 万成交，价差-60万，跌幅-10.71%； ⭕️通州近几年凭借副中心规划比较热门，但规划蓝图与房价实际走势之间还是比较复杂的。虽然有规划，但产业落地、人口流入的进程是很长的周期。仅靠本地居民的内部置换，难以形成房价上涨的长效动力。 ⭕️在通州买房，如果是为了自住属性，一点问题没有，但要尽量避开太老的房子。刚需沿着通州的1号线和6号线沿线买房。通州距离地铁1号线、6号线不超过1.5公里，2010年以后的两居室，流通性不错。 ⭕️如果想中短期tz的，不建议买通州。买通州一定是基于对未来预期的看好以及自住需要，中长期持有可入，而且通州买房适合生活和工作都在通州，自己买房就是要用来通勤职住以及在朝阳工作预算比较少通勤人群，其余不建议买。 ⭕️通州目前可以参考的地铁线有四条，分别是：地铁1号线，地铁6号线，地铁7号线和M101线。1号线和6号线已经很成熟了。7号线其实是条对房价带动较弱的线路，生活配套方面不如1号线和6号线。M101线比7号线更值得期待，因为这条地铁线贯穿了通州副中心。 ⭕️重点说几个板块： 1️⃣武夷花园：运河三角区，城市界面很好，资源配套没有明显的短板，就是地铁远一点。可看盘：京贸国际城、百合湾、河畔丽景、还有个新房金融街武夷融御但产品一般。 2️⃣万达: 通州成熟的一个区域，万达广场、1号线，22号线。可看盘：万方家园、富力金禧花园、帅府园 3️⃣果园、九棵树、梨园：区域是通州发展最早的，板块配套啥的很成熟，但没啥发展空间了，有新房云璟揽阅产品设计和装修标准很好，没有明显缺点，还是比较值得入手。 4️⃣临河里：同样作为发展比较早的板块，配套相对成熟，周边的城市界面比较新，该板块算是性价比还不错的区域。可看盘：璀璨公元、京玥兰园、华业东方玫瑰、金隅七零九零，新房京玥兰园偏刚需，产品做的一般但便宜；璀璨公元偏刚改，实景呈现的还不错 5️⃣另外第四代好房子土桥的花溪云锦也可以去重点看看。品质户型装标都不错