北大教授：房地产永远是朝阳行业，老房99%会被炸掉，足够干10年
衣食住行是老百姓生活的基础，这里面的“住”可以说是成本最高的，但也是与大家幸福度关联最强的。可自从恒大暴雷之后，中国房地产行业就陷入了低迷状态，尤其是在2022-2023这两年房价跌的相当凶，引发了很多人对房地产市场的担忧。
就是在这样的背景之下，2024年北京大学一名知名教授在参加某经济论坛时，发表了自己的看法，他认为“再唱衰也没用，房地产永远是朝阳行业！”
关键是他还认为国内的房子不存在过剩的现象，应该把那些上世纪80年代建的老房子全部炸掉重建，既改善了百姓生活状况，又能带动需求。
这样的观点合适吗？
姚洋的观点很简单，他认为衣食住行事关民生，因此永远是朝阳行业。早在2023年，也就是房价跌的最凶的时候，他就发表过类似的观点。
在过去，房地产对GDP的直接贡献约为8%，加上装修、家电等上下游产业链，整体占比高达17%。简单来说，每100元的经济增长中，有17元与房地产挂钩。不过在前两年房地产行业最低迷的时候，增加值年均下跌10%，直接拖累GDP增速1.7个百分点。
这解释了当年为何“消费看似回暖，企业却喊冷”，老百姓装修新房能带动消费，但若连房子都不买了，家电、家具的需求自然“熄火”。
在2024年中国房地产政策进行调整后，房地产市场便开始逐步回暖，但相对于最为火热的时候，仍有很大的距离，民众们买房的热情明显下降，很多的人认为房子过剩，不需要那么多的房子。
对此，姚洋的观点很不一样。
姚洋认为，中国房子过剩的地区不是城市，而是农村。
农村地区的自建房几乎都是三层小楼，但住的往往仅有两个老人，甚至老人都搬去了城里住，农村有60%的房子都处于空置状态。
像北上广深这种超一线城市，聚集了全国的打工人，这里的房源肯定是不够的，没户口的年轻人也想买房，房屋依然很紧张。
姚洋还认为，中国房地产还有很大的提升空间，因为老城改造是每个城市都会面对的情况。
那些上世纪建设的老房子除了很少数会因遗产留下，99%的房子都会被炸掉重建，这都需要房地产企业来干，光老城改造这一件事，那些房地产企业就能轻轻松松干上10年！
虽然姚洋说的99%会被炸掉夸张了些，但事实是老城改造的确是房地产未来的方向之一，上海已经开始进行了。
今年2月份开始，上海更新了房地产政策，计划进行“两旧一村”改造，对城市全面更新进一步提速，启动了25个城中村改造项目，计划完成31万平方米旧房改造，建设更为舒适的好房子，促进上海房地产市场的发展。
除了上海，中国各地也都是先后开始落实城中村改造工作，目前方案已经扩大了300多个地级以上城市，北上广深、杭州、成都等城市率先开展，目前已经取得了不小的成效。
那么，2025年中国房地产市场将会如何发展呢？
造成这样的情况，跟人口流动有很大的关系。人口流动趋势就像个精准的楼市温度计，过去三年，京津冀、长三角城市群年均新增常住人口超百万，而同期三四线城市人口流失超500万。
站在2025年的门槛回望，这次年末行情更像是市场自发的压力测试。现在买房的主力军变成90后了，他们既要学区又要地铁，还特别在意物业服务，这对开发商的要求非常高。
这种变化倒逼行业转型，据统计，2024年新增房地产投资中，智慧社区、适老化改造等细分领域占比已提升至27%。
参考资料
房地产“活了”？2025楼市如何发展？ 澎湃新闻2025-02-18
「专访」姚洋：编制宏观资产负债表是控制地方债无序扩张的唯一办法｜深读三中全会 界面新闻2024-08-05
北大教授称中国真正房子过剩的是农村地区 住房空置率高达60% 新浪财经2024-07-08
网友评论
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2025-02-22 17:47:4925深圳A房价跌榜 （全部以能公开查到的真实成交为据，）南山西丽片区，金众麒麟府293平的4房，原价超2900万，现在开发商一口价999万，折合单价3.4万/㎡。跌65% 第1名：跌幅76.7% 八卦岭宿舍25-28平单间，从435万跌到101万， 第2名：跌幅72.36% 坪山盈富家园38/42平单间，从246万跌到68万。 第3名：跌幅63.3% 南山，92平楼梯3房，从1186万（成交价）跌到435万（挂盘价），跌幅63.3%。 第4名：跌幅61.4% 宝安，（花乡/花郡）28平单间，从430万跌到166万， 第5名：跌幅59.53% 福田，鹏盛村39平单间，从425万（成交价）跌到172万（挂盘价）， 第6名：跌幅59.04% 罗湖，东门168, 22平单间，从332万（成交价）跌到136万（挂盘价） 第7名：跌幅58.33% 龙华，龙悦居63平2房，从720万跌到300万， 第8名：跌幅55.09% 福田，城市主场45平单间，从550万跌到247万，跌幅55.09%。 第9名：跌幅53.65% 福田，旭飞花园27-29平单间，从356万跌到165万，跌幅53.65%。
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2025-02-22 17:48:0925春02A:年天津的楼市与全国一样， 三年平均的跌幅为30%~50%，近5年跌幅为50~60%。 天津和平区5年二手从13.67跌到6万跌幅为55%。新房从18.7万跌到 8.48万，跌幅为55% 天津市外围的例如塘沽，滨海新区等地的房子的二手房子跌幅。近3年大概跌了百分之50~60%以上。 天津武清的一个小区里，有套83平米的房子，2016年的高峰期标价到了160万。25年2月成交价只有39万！跌76%。 现在天津的武清宝坻大港有一些二手房，一室的已经跌破了10万以下。2室的房子这些地区大概在十几万，汉沽也有3小室的房子，跌破了20万的普通的2室的房子在汉沽地区大约是20到22万左右。 以下是天津市和平区近三年来的房价涨跌数据： 时间|二手房均价(元/㎡)|新房均价(元/㎡)。 2025年2月 丨 |61280。 2024年12月|60125|64781。 2022年12月|81900|78180。 2021年12月|99900|101800。 2020年12月|117900|137200。 2019年12月|136400|187000。
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2025-02-21 16:01:02纯属放屁。
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2025-02-23 11:03:28现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买，而是没人买、实在卖不动才不断降价。卖不动的原因就是房地产的投资逻辑发生了根本性转变，也就是预期改变了，大家对未来房地产并不看好，通过投资炒作涨上去的资产一旦预期发生改变，那么就会面临价格快速崩塌，没人接盘了这才是最可怕的。没有人会去投资一个长期看跌的资产，哪怕是刚需也会非常谨慎购房，因为今年买需要50万，明年只需30万，这种情况下他们不会觉得自住就无所谓，而是会选择等等。现在把钱变成房容易，但要把房变回钱可就难了。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真的利好。房子也是消费品，是用来住的消费品，只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价，整天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好，你买个车是不是车行还要给你保价啊？不然经济就不好了？不可笑吗？还有就算货币贬值也不代表房价就会涨，这是房吹强行挂钩忽悠大家的。现在钱是更值钱了，货多了。
