房价又要启动上涨了
房价要涨，要大涨。最近楼市的帝王朝绝对让很多人激动，不用想，绝对有人会联想到二零一六年的帝王朝，然后是房价翻倍。然而真实的市场是这样的吗？好好分析一下。
现在的房地产市场最近一段时间，帝王出现的频率确实非常高。先是北京超过十万的楼面价，然后是上海达到十六万的楼面价，杭州突破七万的楼面价，成都再次刷新纪录，超过四万的楼面价。这背后的原因其实是地方城市控制土拍节奏。
因为最近几年卖地收入、工地规模大幅度下降。比如二零二四年深圳出让六宗设宅用地，而二零二零到二零二二年三年间，深圳出让的设宅用地每年不低于三十宗，甚至二零二一年接近四十宗的成交，这可是一线城市。由此可见土拍规模收缩之大。
都知道很多城市对于土地财政的依赖程度是非常高的，即使是重点城市，因此市场没办法承受大规模的土拍，就玩小而精，尽量拉高土拍金额。比如杭州的帝王容积率只有二点五，没有现价，没有七十九十，更没有任何保障房配件，是杭州珍藏多年的核心地块，被誉为是杭州的汤臣一品。
这样的核心净地块只要拿出来，价位都很高，缺的不是买家，而是之前不供应。这就是现在土拍市场玩的小而精，并且也符合现在好房子的需求。更重要的是现在高层要求稳楼市，因此易不集中的小儿经济快就出现了。
问题来了，这些帝王的出现会不会像二零一六年那样直接拉爆房价？先说答案，不要抱有太高的幻想。
·一是价位不一样，房企的心态更不一样。虽然这轮帝王的价位不断刷新高，但很多楼面价并没有超过周边的二手房价。还是以杭州的帝王为例，楼面均价七点七万，但周边的豪宅价格都是十万价，这就意味着面粉价格没有超过面包价格。
但二零一六年的帝王就不一样了，真实的上演了一幕什么叫做面粉价格，居然超过面包价格的七他现象。这两者就充分的反映出房企的心态不一样，后者充满了投机性，就是房企会认为即使楼面价再高也没事，因为房价要上涨，赚的是未来即将上涨的钱。
并且这种现象对周边房价辐射也比较厉害，因为周边持有面包的业主看到面粉价格都超过了手中的面包价格，那么他的面包肯定会加价出售。这种现象在这轮帝王朝中并没有出现，或者没有像二零一六年一样激进。
因为房企也知道现在的市场背景信心还是欠缺，因此比较理性，更多的是赚取好房子的钱。也就是位置不比之前的豪宅差，但容积率更低，户型更大，小区也更纯翠，没有所谓的保障房和公租房，得房率也更高。因此超出之前的豪宅价格也在情理之中。周边的二手房业主即使想涨价也得看看有没有那么高的品质。
因此从这个角度来看，这轮帝王朝对于房价的拉动作用肯定不如二零一六年，不过价格上肯定会更猛，因为产品升级比较厉害。
·二是市场变了。二零一六年，定是新房市场的天下。但现在从成交量来看已经进入到了二手房市场，也就是所谓的存量房时代。因为现在二手房的成交量已经超过了新房。
还是以杭州为例，二零二四年杭州新房成交六点三万套左右，但二手房的成交量却达到九点三万套左右，并且这可不是个例现象。二零二四年绝大部分重点城市新房的成交量都是低于二手房的，这和之前是完全不一样的。
以前新房的成交量是完全碾压二手房，新房的成交占比减少，这意味着帝王的影响面也在减少。而市场成交的主体二手房市场更多的还是在以价换量，并且现在所谓的帝王朝主要集中在头部几个城市，更多的非强二线城市以及三四线城市可没有这么乐观，这也决定了这一轮帝王朝影响力度的有效性。
因此这一轮帝王的出现可以期待更多更好的产品出现，因为现在对地块的限制已经大幅减弱，开发商完全可以遵循市场需求建好房子，并且这种好房子必然也会影响到更多的中低端房产，改善需求可以得到更好的释放。
但整体房价上不要抱有太高的幻想，更不要想着房价地形反弹。去年我就说过现在新房价格的上涨更多的是改善好楼盘供给的增加以及产品升级，并非供需关系的全面逆转。所以大家对于好房子可以有更多的期待，但对于整体价格应该多关注经济信号以及居民的去杠杆情况，也就是说居民的收入信心得起来，并且身上背的负债压力得到缓解才能再次激发需求。
网友评论
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2025-03-29 07:29:50上涨还要通知老百姓？？？有这么好的事？？？省省吧
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2025-03-29 10:27:2825春05:🌻🍉全国房价，楼市坐滑梯A，还将继续滑。 🍉从2000年到2005年每年出生人口1600~1700万。2025年前后青年结婚人数为800多万对，城市为500多万。 城市42%的家庭有多套房。421家庭多有4套房。4个老人多70~75以上10几年以后剩下50%又空出5千到7千万套房。 OK🌻24年统计的数据可以看出，全国大部分地区的环比约降0.5~2%。同比约下降10~20%左右。少数地区同比趺幅达40~50%。房价比最高的时候，下降的幅度平均为30~50%左右。少数地区跌幅达70~80%以上。😇这个趋势今后还要继续很多年。有的地方搞虚假的涨价，有一些个老实人，炒房人听了媒体的忽悠和欺骗宣传，以为房价要上涨，他把自己的挂牌价上涨了一点儿。只是少数挂牌价上涨一点。但根本没有一个成交的。真实的成交价都在稳步下降，这就是软着陆。聪明的人。比市场的挂牌价低5~10%左右，才会很快的出手。
