成都2022年二批次土拍落幕，最高楼面价2.25万元/㎡，谁会为未来的房价买单？

7月14日，2022年成都第二批次集中供地落下帷幕。本批次成都共供地55宗约3040亩，共成交53宗约2914.73亩，成交总额402.4亿元，平均溢价率5.25%。

成交地块中，18宗地溢价成交，其中11宗地达到最高限价进入抽签环节。流拍2宗，分别位于武侯区和新都区。

成交明细

成交地图

一、区域冷热不均，板块分化加重

本次土拍，各区域间持续分化。整体来看，“5+2”区域仍然是房企的首选，青羊区和高新区地块的平均成交溢价率均超10%，尤其是青羊区，供应的4宗地3宗达到最高限价，平均溢价率达到了13.91%，是主城“扛把子”。武侯区紧随青羊、高新之后，以8.43%的平均溢价率居第三。

溢价地块

而多宗此前流拍的“回锅地”，在本次土拍中成功出让。比如三圣乡108亩纯住宅地块，重新登场后降低了起拍价，提升了住宅清水限价，最终被华发&锦江统建以16800元/㎡的楼面价拿下，住宅清水限价33000元/㎡，总斥资29.23亿元。

与此同时，诞生了成都土地名义成交楼面价的天花板——大源西23亩地块，成交楼面价22500元/㎡，清水限价34500元/㎡，创市场新高。

大源西地块

余下成交地块中，成交楼面价≥15000元/㎡的有12宗，全部位于五城区及高新区；楼面价10000-15000元/㎡的共14宗，五城区、天府新区以及二圈层的双流区、龙泉驿区均有分布。

各区成交

小结：城南高新持续火热，五城区热度回升，天府新区、二圈层持续分化。成都土地市场全线火热的情况已经一去不复返，房企拿地对区域的选择更为挑剔，更多房企宁愿“高价拿好地”，不愿“低价拿差地”。

明细

二、央企国企为主，地方平台兜底

本轮土拍在规则和限价上做出的减少拿地难度、减少开发成本，增加利润空间的措施，较好刺激了房企拿地的积极性。

从房企构成来看，央国平主导的局面仍未改变，其中，华润以87亿代价拿地约393.4亩，展示了深耕成都的决心，不过也有网传消息说，因为一批次没拿地，负责人被集团领导“关心问候”，所以这次火力全开，一口气拿了6宗。

TOP10

值得一提的是，本批次成交的53宗地中，29宗被平台公司收入囊中，占比约55%，就是说，有一多半的土地被自己消化了。

三、深度依赖土地财政

一般来说，评判城市土地财政依赖度主要是按照卖地收入/一般公共预算收入的比值去评估。

而根据市财政局发布的公告，2021年成都全市一般公共预算收入1697亿，土地出让收入则为1848亿元，土地财政依赖度达到了108%，在全国重点城市中名列前茅。

财政局数据

2015-2021年成都市土地成交价款统计图

回顾本次的成交情况，整体成交率较2021年平稳，流拍宗数也有减少。那么土地市场是否就真正平稳了呢？

其实不然，在2022年二批次平台公司摘地数量骤升，从之前的24%飙升到55%。这说明市场其实更冷了，大多兜底的都是平台公司，怎么办呢？

鉴于成都对土地财政依赖现状，如若下一批次不能缓解，土地收入可能进入e性循环，所以二批次清水限价大幅上涨，房地价差更大，为的就是给开发商更多空间，也就是释放积极的信号，快来拿地吧！

2015-2021年成都市出让地面均价与成交均价对比图

四、擅长营销的成都，房价谁来买单

本次供地清水限价全面上涨，朋友圈、各种自媒体涨声一片，不少中介也开始集体高潮，制造焦虑，认为房价会有新一轮起飞。

但事实如何呢？

图源网络

根据国家统计局发布的《2021中国统计年鉴》，2021年成都市工资中位数为4600元。2021年成都全行业企业工资中位数为6.45万元/年，这包括税前基本工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资等各种收入。

按目前成都新房平均总价200万/套来算，一个人要想在成都安家，需要不吃不喝攒31年。

前几天，自带网红体质的成都再一次登上热搜，只不过这次不再是秀美食、秀风景，而是来自一个年轻人的吐槽：

成都早已变成了“卷都”。