成都2022年二批次土拍落幕,最高楼面价2.25万元/㎡,谁会为未来的房价买单?

财经 07-15 阅读:206 评论:1

7月14日,2022年成都第二批次集中供地落下帷幕。本批次成都共供地55宗约3040亩,共成交53宗约2914.73亩,成交总额402.4亿元,平均溢价率5.25%。

成交地块中,18宗地溢价成交,其中11宗地达到最高限价进入抽签环节。流拍2宗,分别位于武侯区和新都区。

成交明细

成交地图

一、区域冷热不均,板块分化加重

本次土拍,各区域间持续分化。整体来看,“5+2”区域仍然是房企的首选,青羊区和高新区地块的平均成交溢价率均超10%,尤其是青羊区,供应的4宗地3宗达到最高限价,平均溢价率达到了13.91%,是主城“扛把子”。武侯区紧随青羊、高新之后,以8.43%的平均溢价率居第三。

溢价地块

而多宗此前流拍的“回锅地”,在本次土拍中成功出让。比如三圣乡108亩纯住宅地块,重新登场后降低了起拍价,提升了住宅清水限价,最终被华发&锦江统建以16800元/㎡的楼面价拿下,住宅清水限价33000元/㎡,总斥资29.23亿元。

与此同时,诞生了成都土地名义成交楼面价的天花板——大源西23亩地块,成交楼面价22500元/㎡,清水限价34500元/㎡,创市场新高。

大源西地块

余下成交地块中,成交楼面价≥15000元/㎡的有12宗,全部位于五城区及高新区;楼面价10000-15000元/㎡的共14宗,五城区、天府新区以及二圈层的双流区、龙泉驿区均有分布。

各区成交

小结:城南高新持续火热,五城区热度回升,天府新区、二圈层持续分化。成都土地市场全线火热的情况已经一去不复返,房企拿地对区域的选择更为挑剔,更多房企宁愿“高价拿好地”,不愿“低价拿差地”。

明细

二、央企国企为主,地方平台兜底

本轮土拍在规则和限价上做出的减少拿地难度、减少开发成本,增加利润空间的措施,较好刺激了房企拿地的积极性。

从房企构成来看,央国平主导的局面仍未改变,其中,华润以87亿代价拿地约393.4亩,展示了深耕成都的决心,不过也有网传消息说,因为一批次没拿地,负责人被集团领导“关心问候”,所以这次火力全开,一口气拿了6宗。

TOP10

值得一提的是,本批次成交的53宗地中,29宗被平台公司收入囊中,占比约55%,就是说,有一多半的土地被自己消化了。

三、深度依赖土地财政

一般来说,评判城市土地财政依赖度主要是按照卖地收入/一般公共预算收入的比值去评估。

而根据市财政局发布的公告,2021年成都全市一般公共预算收入1697亿,土地出让收入则为1848亿元,土地财政依赖度达到了108%,在全国重点城市中名列前茅。

财政局数据

2015-2021年成都市土地成交价款统计图

回顾本次的成交情况,整体成交率较2021年平稳,流拍宗数也有减少。那么土地市场是否就真正平稳了呢?

其实不然,在2022年二批次平台公司摘地数量骤升,从之前的24%飙升到55%。这说明市场其实更冷了,大多兜底的都是平台公司,怎么办呢?

鉴于成都对土地财政依赖现状,如若下一批次不能缓解,土地收入可能进入e性循环,所以二批次清水限价大幅上涨,房地价差更大,为的就是给开发商更多空间,也就是释放积极的信号,快来拿地吧!

2015-2021年成都市出让地面均价与成交均价对比图

四、擅长营销的成都,房价谁来买单

本次供地清水限价全面上涨,朋友圈、各种自媒体涨声一片,不少中介也开始集体高潮,制造焦虑,认为房价会有新一轮起飞。

但事实如何呢?

图源网络

根据国家统计局发布的《2021中国统计年鉴》,2021年成都市工资中位数为4600元。2021年成都全行业企业工资中位数为6.45万元/年,这包括税前基本工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资等各种收入。

按目前成都新房平均总价200万/套来算,一个人要想在成都安家,需要不吃不喝攒31年。

前几天,自带网红体质的成都再一次登上热搜,只不过这次不再是秀美食、秀风景,而是来自一个年轻人的吐槽:

成都早已变成了“卷都”。

网友评论

精彩评论
  • 2022-07-16 09:13:25

    我拿青春赌明天