宅基地房未登记的有产权吗？执行异议法院应实质审查吗？

作者：周军律师.

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依照《中华人民共和国物权法》的规定，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权设立的生效要件。

那么，宅基地上的房屋未登记的，有产权吗？

最高院在《开封市汴西新区民生小额贷款股份有限公司、张小华执行异议之诉再审案》中明确：

宅基地使用权不以登记为生效要件，对于宅基地上因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，应自该事实行为成就时发生效力。

最高院认为，

鉴于案涉房屋所使用土地为集体土地中的宅基地，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条之规定，宅基地使用权不以登记为生效要件，对于宅基地上因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，应自该事实行为成就时发生效力，故原审判决根据案涉房屋于1991年11月15日初始登记的情况即认定该房产初始所有人为孙光胜欠妥，案涉房屋作为农村宅基地上建造的房屋，自建造完成之日完成物权设立。

后该房屋因分家析产于1991年11月15日登记于孙光胜个人名下，但因在析产时孙光胜已与张小华成婚，根据宅基地使用权的福利性质和“一户一宅"的农村宅基地政策，该房屋及拆迁后的补偿款，应认定为孙光胜、张小华共同共有。

民生小额贷公司主张案涉房屋为孙克森对孙光胜个人的赠与，并援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条关于“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与"的规定，与本案作为农村房屋的实际情况不符，该规定不适用于本案。

那么，在执行异议之诉中，法院应对房屋实体权利进行实体审查吗？

最高院在本案中认为，

人民法院在审理张小华所提起的案外人执行异议之诉的过程中，判断张小华就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，必然涉及到对张小华所主张的实体权利进行实体审查，这属于执行异议之诉案件的审理范围。

孙光胜、张小华已于2018年1月24日经法院判决离婚，对案涉房屋所涉及的夫妻共同财产份额，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款之规定，张小华既可以单独提起分割诉讼，也可以在本案中同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院亦可以就此一并作出裁判，民生小额贷公司主张张小华仅能另案主张权利与上述法律规定明显不符，其据此提出的再审理由不能成立。

周军律师提醒，宅基地上因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，应自该事实行为成就时发生效力，不以登记为生效要件。执行中产生纠纷的，法院应对房屋产权进行实体审查。遇到相关问题，建议咨询专业律师，寻求更有效的法律帮助。

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