Deepseek: 2021年买房的那些人？

根据多个来源的数据和分析，2021年购房者面临的亏损主要体现在房价下跌和房贷利息高企两方面，具体表现如下：

一、房价普遍下跌，跌幅显著

1. 整体市场表现

2021年至2024年，全国平均房价从峰值11030元/㎡降至9600元/㎡，跌幅约13%。部分城市跌幅更大，例如一线城市二手房价格同比下跌8.0%（如北京、广州、深圳），二线城市下跌8.4%。

深圳是典型例子，2021年二手房成交量同比减少57.4%，价格涨幅从2020年的14.1%骤降至0.6%，部分区域实际成交价跌幅超过10%。

2. 区域分化严重

人口流出城市（如牡丹江、南充）房价同比跌幅超5%，哈尔滨、长春等省会城市房价也持续下滑。

部分热点城市（如北京、上海）核心区域房价相对坚挺，但非核心区或老旧房产同样承压。例如，北京二手房价格2021年同比上涨8.5%，但2023年后进入下行通道，部分郊区房价跌幅达15%。

二、高利率“站岗”加重财务负担

1. 房贷利率差异导致月供压力

2021年首套房利率普遍在5.6%-6.1%，而2022年后降至4.25%左右。以100万元贷款30年为例，2021年购房者月供约5931元，2022年最低降至4919元，总利息差额达36万元。

西安等城市首套房利率从5.9%降至4.84%，每月少还660元，总利息减少23.76万元。

2. 转贷风险与成本

高利率购房者尝试通过“转按揭”“商转公”或“经营贷”降低负担，但这些方式存在政策风险（如抽贷）和高昂成本（如结清贷款、税费）。

三、房企暴雷与期房交付风险

1. 开发商资金链断裂

恒大等房企暴雷导致部分购房者面临楼盘烂尾风险，尤其2021年购入期房的业主损失惨重，既无法收房仍需偿还房贷。

2. 市场预期逆转

2021年购房者普遍预期房价上涨，但政策调控（如“三道红线”）和市场转向使房价进入下行通道，投资属性弱化，房产流动性降低，进一步加剧亏损。

四、综合亏损估算

1. 直接资产缩水*

若以2021年购房总价300万元为例，假设房价下跌20%-30%（非核心区域常见跌幅），资产缩水60万-90万元。

叠加高利率导致的利息差额（约20万-36万元），总亏损可能达80万-126万元。

2. 持有成本增加

物业费、房产税（试点城市）等持续支出进一步侵蚀收益，尤其在出租回报率低于2%的情况下。

五、未来展望与建议

1. 政策导向

政府目标为“止跌回稳”，而非刺激上涨，未来房价可能长期横盘，仅核心城市优质房产具备保值潜力。

2. 购房者应对策略

持有非优质房产者建议置换至一线或区域核心城市核心区；高杠杆家庭需优先降负债，总结：2021年购房者的亏损不仅源于房价下跌（普遍10%-30%），还包括高利率导致的利息负担和流动性风险。未来需根据城市分化、政策调整优化资产配置，避免进一步损失。