中国房贷名不虚传，贝莱德都跑路了！
12亿买进来，7亿卖出去——这就是贝莱德集团在上海普陀区北岸长风写字楼项目上的真实遭遇。根据公开资料，2025年3月，这家国际投资巨头把两栋总面积2.78万平方米的甲级写字楼以5.8折的价格甩卖给鼎一投资，直接亏损4亿元。其实这已经不是他们第一次亏本卖楼，早在2024年，他们在浦东的中港汇大厦就以9亿价格挂牌，比七年前买入时少了5个亿。
时间回到2018年，贝莱德信心满满地从保德信金融手里接盘这两栋楼，当时上海写字楼市场看起来一片繁荣。陆家嘴金融城的数据显示，那里有4栋楼每年纳税超过60亿元，超过110栋楼税收破亿。但到了2024年，情况急转直下，上海甲级写字楼空置率飙升到21.7%，每天每平米的租金从10.57元跌到7.69元。北岸长风项目的租金更惨，最低跌到3.2元，连物业费都付不起。
房贷市场的残酷真相2025年第一季度数据显示，全国个人住房贷款余额涨到38.19万亿元，普通家庭的负债率突破72%警戒线。这意味着每个家庭要拿收入的1.4倍来还房贷。杭州有位IT工程师月供1.6万元的案例很有代表性，2025年全国法拍房数量猛增37%，其中六成集中在三四线城市，这些房子评估价都比贷款余额低。
股份制银行的房贷坏账率从0.3%涨到0.8%，河南有家城商行的抵押物价值已经普遍低于贷款余额。更麻烦的是，商业银行的净息差缩到1.5%，有些小银行面临"短存长贷"的流动性问题。南京有对夫妻虽然省了7万利息，但房子市值缩水170万，这种矛盾在全国都很普遍。
2024年央行把首付比例统一降到15%，取消首套和二套利率区别。结果一线城市释放了部分改善需求，三四线城市杠杆率反而更高。深圳试点的"共有产权+REITs退出"模式，在土地财政依赖度高达65%的情况下推进困难。
外资撤离的连锁反应鼎一投资用7亿接盘贝莱德资产的操作，反映出中国不良资产处置市场的活跃。这家专门做"困境投资"的机构，最近两年还以3.5折收购了深圳某烂尾CBD项目，重整北京烂尾十年的中港汇大厦。对比来看，外资持有量从2019年最高峰的2870亿元，预计2025年会降到1620亿元。
渣打银行的果断止损显示出金融机构的生存智慧。2025年房企美元债违约率升到19.7%，中资美元债比美国高收益债的利差达到380基点。某家前十强房企7.5亿美元债重组方案被贝莱德否决的事件，暴露了跨境资本流动的深层矛盾。
写在最后上海写字楼空置率超过20%的时候，深圳开始试点房产税差别化税率，杭州计划推行存量房贷利息抵个税。这些政策和日本1990年代地价暴跌、美国"两房"改革形成历史呼应。平安保险投入千亿加仓商业地产，试图对冲外资撤离的影响，但能不能复制新加坡组屋制度的成功还要继续观察。
现如今，全国商品房待售面积7.6亿㎡，二手房挂牌1200万套；上海商业物业年内平均贬值15%，核心区租金回报率跌破2%；家庭储蓄率从2019年35%降到2025年28%，消费率39%低于印度。所以贝莱德跑路不足为奇！
