房票就是抢钱

文：蔡垒磊

随着前几天深圳开始建立房票制度，一线城市基本已经确认都在这条路上了。再加上一些二线城市的跟进，趋势已经很明了，那就是未来房子必将逐渐回归消费属性，拆迁再也不是一件值得期待的事。

其实宁波早就有房票了，只不过当时是有现金和房票二选一的选项。不过现在不一样了，有些地方开始不给现金选项了，要么就打一个低到让你不忍直视的折扣，你要不要拆？不拆就算了，让你一直住到定性为危房为止，一样要拆；拆，那就得接受被分配去郊区——等于是拆你更靠近中心的老房子，分配给你郊区那几个指定楼盘的新房，你需要在指定的时间里补一笔钱“部分购买”，还得自己装修，这样既消化了郊区卖不出去的新房，开发商得到了回款，原拆位置又可以建保障房，带动了房地产上下游产业，国家还几乎不用出钱。

原先为什么拆迁能占便宜？因为在房地产的繁荣期，是资本家跟你谈，开发商主导，它核算一下成本只要能赚钱，能接受，就会尽量满足你的胃口——尤其是楼层特别低的，甚至可以溢价2倍赔付给你，为什么？因为它不要别人就要，有利润就有竞争，是市场逻辑，造了高楼以后能快速赚回来；现在是房地产的下行期，没有资本家跟你谈，只有政府跟你谈，国企跟你谈，那就不一样了。

所以我说什么来着？地段的确很重要，但它的重要逻辑在变化。本质就是原先地段永远是地段，没有折旧，也不用算折旧——为什么？因为拆了以后就变成了同地段的新房，没准还能敲一笔，所以没有人会去计提折旧。可未来当“老房子就是老房子”，没有了“拆迁赚钱”的预期以后，每一年的贬值都是要算进去的——现价是未来预期价的时间折现。你说破大天来，20年前造的房子的价格也必须远低于新造的隔壁的小区，即同一地段，不同新旧的小区价格会出现极其明显的差距。

所以哪怕预期房地产是不涨不跌，每个人的房子也都在跌价，是每个人。不管新房卖什么价，你的房子都在跌价，就这么回事儿。

有人可能会说，我就是死钉着不同意，哪怕成了危房，我也不同意安置方案，你给我原地方重建，我就得住那里——别天真了好吗？这就得看政府的心情了，理论上你的危房一旦拆除，你的那套房产权利就已经结束了，你还以为你能主张什么权利？下面的土地又不是你的，不服你就去告，看能不能赢。

房票虽然就是抢钱，但在房价下行期，在没有资本家跟你谈判的前提下，这或许已经是你能拿到的最好的结果。只不过现在补偿什么，多少钱，怎么计算，主动权都在人家手里，因为现在政府不着急，有的是地方拆，而且拖下去跌的是你，又不是它，它现在早没兴趣搞基建了，并没有强拆你的时间紧迫性。

2000年前的房子，全部都要旧改，你不同意，自有别人同意，趋势就是一二线城市会多出很多的保障房，以容纳更多人口。而三线以下城市，则在N年以后会加速空心化，农村化——现在回老家的年轻人，在中国经济再一次起来，再一次有财富效应后，会再次回到大城市，以更低成本的方式或租或买地住上更稳定的一二线房子。

租金还会降，房价也还会降，仅有那些真正的豪宅，才会拥有投资属性，因为经济起来后，有钱人多，豪宅少，没得选。而品质地段与保障房靠近的普通商品房，都将“消费化”，不管挂单价还在不在，都只是心理安慰，会失去流动性。

当然我知道，那些年在房子里挣到钱的人是不会信我的，就像我也不可能相信那些说比特币要归零的人一样。但不一样的是，比特币不会变旧，不会分化，不会随着时间变成“你的比特币值钱，我的比特币不值钱”——这就是它会随着周期回来而回来的关键。

所以为什么会盈亏同源？因为有路径依赖——你炒房赚到钱了，必然加杠杆炒，最后因为不相信周期会回调很久而死扛，然后把赚的钱都还回去。但这不仅是你，我也是，也有路径依赖，巴菲特也没有区别，重点是什么？是大家手里的东西谁是长期向上的趋势，谁能更容易扛过周期，那谁就能拿到“复合收益”——就像有人说巴菲特要是出生在中国，也炒不好股一样；而谁扛不过周期，谁的标的的周期无法在短时间回调后就掉头向上，谁就成了犟种和赌狗。

这就是区别，它是由标的本身的特性决定的，不服就下注，我赌你会输。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。