国内租售比竟与国际大相径庭：房产投资回报率另有乾坤

迷雾重重：租售比数据的直观落差

在日常生活中，你或许常常听到有人抱怨国内租售比不合理。但租售比究竟是什么，你真的了解吗？

简单来讲，租售比就是用租金除以房价得出的数值。在国际上，通常认为租售比处于 1:300 到 1:200 之间较为理想，这意味着通过大约20年收取的房租，就能回本购房款。

然而，我国的情况却截然不同。以一线城市为例，回本周期竟长达60年。

从具体城市来看，厦门、深圳、北京的租售比仍较低，不足 1.5%；广州、上海逐步向 2% 靠拢；重庆、长沙等二线城市租金房价比已接近 3%，哈尔滨、长春等城市已超过 3%，其中贵阳以 3.22% 居于首位 。

与过往数据相比，这一变化体现出房地产市场投资回报率的转变，和国际上认为的 1:300 到 1:200 的合理租售比区间对照，也呈现出我国房地产市场的独特性。

多维剖析：租售比指标的局限性

那么我国的租售比真的如此不合理吗？实则不然。单纯依靠租售比这一指标，其实并没有实际意义，它既无法判断房地产市场的优劣状态，也不能预测行业的发展走向。

打个比方，年化收益率为6%的投资，就一定比年化收益率5%的投资更好吗？并非如此。我们在评估投资时，还需要考虑流动性因素。

年化收益率 6% 的投资需要锁定 20 年，而年化收益率 5% 的投资可以随时变现，那么显然，后者更具优势。即便两者流动性相同，安全性也同样不容忽视。

要是为了多获得 1% 的收益，结果连本金都赔掉了，那肯定是得不偿失。所以科学评估一项投资，绝不能仅仅依据收益率的高低，而是要综合考虑多个方面的因素。

租售比也是同样的道理。它仅仅是一个数据，孤立存在的数据本身是没有价值的。真正有意义的，是去探究产生这个数据背后的原因。

就拿60年的租金回本周期来说，你既可以认为是房价过高，也能够理解为房租过低，这完全取决于你从哪个角度去看。从本质上讲，租售比反映的是房价与房租之间的比率关系，同时也是购房者与租房者在市场上竞争态势的一种体现。

深层溯源：租售比差异的背后真相

那为什么我国的租售比明显低于欧美国家呢？这并非不合理，相反，它恰恰是我国正处于高速发展阶段的有力证明。

这就如同一家极具发展前景的公司，其股价往往会更高。股票的价值，本质上是未来现金流的折现。当大家普遍看好一家公司的未来，认为它潜力无限时，哪怕仅仅出现一条利好消息，股价都可能大幅上涨。

因为在投资者眼中，这意味着公司未来的收益将大幅增加，而这些预期收益折现到当下，就直观地体现在股价的上涨上。房子也是如此，房价的本质，就是未来所有房租的折现总和。

从统计局公布的数据来看，房子和股票一样，都被归为投资品。既然作为投资品，其价值自然应该按照投资品的估值方式，通过对未来现金流的折现来计算。

租售比低，恰恰表明这座城市的房产具有较大的增值潜力。大家普遍认为，这类城市发展前景广阔，人口持续流入，就业机会众多，随着城市的发展，未来房租必然会随之上涨。

反观许多发达国家，它们的租售比较高，根源在于城市化进程已接近尾声，人口集中化趋势逐渐放缓，城市发展趋于稳定，房租上涨空间有限。

而我国经济仍处于高速发展期，城市化进程还有很长的路要走，未来将有大量年轻人持续涌入大城市，这就是我国租售比远低于欧美国家的重要原因之一。

但这就是全部原因了吗？当然不是。还有一个极为关键的因素，那就是产权差异。事实上，我国的产权制度在某些方面要优于国外。不要被国外所谓的 “永久产权” 所迷惑，也别轻信 “地下挖出石油都归自己” 这类说法，毕竟普通人买房主要是为了获取完整的居住产权。

那么，什么是完整产权呢？以买车为例，当你购买一辆车后，它就完全归你所有，不会出现某天突然因为没续费，车灯就被拆走的情况。倘若真有这种情况，相信没人会选择买车，大家都会倾向于租车，如此一来，单纯看租售比可能会觉得十分 “合理”。

在国外，很多房子就存在类似问题，其产权并不完整，业主需要定期缴纳各种税费。以一套总价600万的房子为例，可能每月需额外缴纳15000元税费，在这种情况下，租房显然比买房更划算。

租客数量增多，市场竞争加剧，租金自然上涨，这也就形成了所谓的 “合理租售比空间”。这就好比判断一个人血压高，不能只看数值，还得弄清楚他是刚剧烈运动完，还是本身就患有高血压，这两者有着本质区别。

同理租售比的高低本身意义不大，深入探究其背后隐藏的经济、社会因素，才是理解房地产市场的关键所在。

文本来源@鹤老师 的视频内容