上海，一七旬老人患有阿尔茨海默症，平日连日常小事都记不得，在所谓“免费旅游”的忽悠下，被销售人员从上海拉到湖州，稀里糊涂签下百万元购房合同，掏出毕生积蓄加上借款凑齐43万首付。女儿发现后，拿着父亲厚厚的病历苦苦哀求开发商退房，然而，开发商不仅坚决不退钱，反而一纸诉状将老人告上法庭，追讨88万元尾款及5万元违约金。 据齐鲁壹点8月28日报道，2023年6月，七旬老人海刚（化名）接到某房产销售电话，称可免费接送至湖州长兴县“龙樾府”楼盘参观。 销售人员通过抖音平台获取其联系方式后，以“免费游玩”为名邀请老人看房。 海刚患有脑出血后遗症及认知障碍，被确诊阿尔茨海默症，在未与家人商议的情况下，被销售人员带至售楼处。 现场通过敲锣制造热销氛围，销售人员以“养老投资”“子孙遗产”等话术诱导其购房。 老人海刚当场支付2万元定金，后续东拼西凑支付41万元，共43万元首付，并签订购房合同，约定尾款88万元于2023年9月30日前付清。 因其退休金微薄且无支付能力，女儿海蓉（化名）发现后多次与销售代理公司交涉退房，均遭拒绝。 2024年6月，开发商发出催款函，要求支付尾款及违约金，违约金以未支付房款为基数按照每日万分之一计收。 同年8月，海刚家属起诉至法院，要求解除购房合同。 万万没想到，开发商随即提出反诉，要求海刚继续履行购房合同，并支付尾款88万元及违约金5万余元。 2025年6月，法院组织了第一次庭审。 在庭审中，法院查明，海刚2018年确诊脑出血，2023年多家医院诊断为认知障碍、阿尔茨海默症。 经司法鉴定所认定海刚为限制民事行为能力人，法院在2024年初宣告其为限制民事行为能力人。 同时，涉案楼盘因虚假承诺、诱导抵押房产等投诉被住建部门，被要求暂停销售。 目前，一审法院尚未作出判决。 那么，从法律角度，海刚家属的诉求以及开发商的诉求到底谁的会被支持呢？ 1、老人海刚签订购房合同是否具有法律效力呢？ 《民法典》第二十二条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。 本案中，老人海刚在2023年的时候已经被确诊为认知障碍及阿尔兹海默症，虽然海刚是在2024年初才宣告为限制民事行为能力人，但签约时海刚为限制民事行为能力人的事实状态已存在，其参与的民事活动，仍应当遵循相应规范。 海刚购买的房产总价高达131万元，远超出日常生活中购买小额商品的范畴，该行为不仅涉及大额财产的处分，还关联后续的贷款、过户、纳税等一系列复杂事宜，显然与一名认知障碍患者的精神健康状况不相适应。 根据上述法律规定，海刚老人独立实施的这套购房行为，属于效力待定的法律行为，该合同的最终效力，取决于其法定代理人即其监护人是否追认。 而海刚老人的女儿海蓉作为其法定代理人，在知悉此事后，不仅未予追认，反而立即提出异议并要求解除合同，这明确表示了拒绝追认的态度。 所以，该购房合同自法定代理人拒绝追认之时起，原则上应当确定无效的合同。 2、开发商未尽合理审查义务，存在过错，理应自担风险。 虽然现行法律未直接规定对老年消费者的特殊保护，但在司法实践中，基于公平诚信原则，对于明显年事已高、言行异常的消费者，经营者应承担更高的注意义务和审查责任。 开发商及其销售以“免费旅游”为名将老人海刚从上海诱至湖州，利用敲锣打鼓制造抢购氛围，使用“再不买就没了”等话术，对判断力薄弱的老人施加心理影响。 面对一位七旬老人，销售人员未主动询问海刚的健康状况、支付能力，也未以任何显著方式提示交易风险，更未建议其在家人陪同下进行重大决策，整个流程刻意回避了家庭的参与。 同时，销售人员专程赴上海指导网签，而非在售楼处公开环境下进行，该行为难以被视为完全坦荡、规范的销售操作。 此外，该楼盘因类似问题已被多次投诉并被主管部门责令停售，足以证明其销售模式存在系统性风险，开发商对销售代理的管理存在重大疏漏。 所以，开发商对合同无效的后果存在主要过错。 3、购房合同无效，开发商作为主要过错方，理应返还购房款及部分利息给海刚老人。 《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 既然购房合同无效，开发商因该无效合同取得的43万元购房款，应当全额返还给海刚老人。 开发商作为专业机构，过错明显且严重，应承担主要责任，其不仅应返还本金，很可能还需赔偿海刚老人大部分资金占用利息损失。 对此，大家怎么看呢？@洋仔说法
