我国楼市大局已定，未来全国将近45%的家庭，会面临的“4大难题”

进入2025年后，楼市的整体调整趋势愈发清晰，并引发了市场内外诸多人士的关注与深思。在这波澜壮阔的市场变化中，无论是投资者还是普通家庭，都感受到了前所未有的压力与挑战。

根据最新的市场数据，全国二手房的均价相较2021年的高点有了高达30%的下跌。在一些三四线城市，这一跌幅更是超过了40%。就连上海、深圳等一线城市，也未能幸免于难，房价出现了明显的回落。与此同时，全国的住房库存量已经达到了惊人的7.4亿平方米，而二手房的挂牌量更是突破了1.9亿套。这样的数据无疑揭示了当前楼市的疲软态势，无论是新房还是二手房，都面临着销售困难的问题。

然而，这样的市场调整对于不同家庭的影响是截然不同的。对于那些仅拥有一套房产的家庭来说，他们受影响并不大。他们购买房产的目的主要是为了满足自住需求，而非投资或投机。因此，即使市场出现波动，他们的生活并不会因此发生太大的变化。

然而，对于那些在国内拥有二套及以上房产的家庭来说，楼市的长期调整则意味着他们将面临一系列的挑战和难题。据统计资料显示，我国有96%的家庭拥有一套房子，而其中近45%的家庭拥有二套及以上的房产。这意味着，在楼市调整的大背景下，有相当一部分家庭将不得不面对“4大难题”。这到底是怎么回事呢？

01 房产市值继续缩水成定局

当前，国内众多家庭的资产构成中，房产占据了举足轻重的地位。据权威数据显示，国内房产占家庭总资产的77%，而金融资产仅占23%。这表明，许多家庭将大部分资产押注在房地产市场上。然而，一旦房价进入长期下跌的通道，这些家庭将不可避免地面临资产缩水的问题。

以上海闵行区高兴花园为例，曾经房价高达9.6万/平米，但如今价格跌至4.8万/平米，跌幅高达50%。这样的价格波动不仅仅是个例，未来各地房价有可能继续下跌。对于那些拥有多套房产的家庭来说，他们将不得不面对资产持续缩水的现实。

这一现象的背后，与我国房地产市场的宏观调控政策、经济环境以及供需关系等因素密切相关。在政策调控的影响下，房地产市场逐渐回归理性，房价上涨的速度逐渐放缓。同时，随着经济的发展和人们收入水平的提高，购房需求虽然仍在增长，但增长速度已经不如过去那么迅猛。这些因素共同作用，导致了房价的波动和市值的缩水。

02 持房压力日渐加大

前些年，由于市场上的房价一直呈现出稳健增长的态势，众多家庭将自己的积蓄投入到房地产市场，寄望于通过房产投资实现财富的保值和增值。然而，随着疫情的持续影响，实体经济受到了巨大的冲击，许多家庭的收入出现了不同程度的下滑，甚至有的家庭遭遇了失业的困境。

在这样的背景下，即使银行不断下调房贷利率，试图减轻购房者的负担，但对于那些拥有多套房产的家庭来说，他们的还款压力却并未因此减轻。反而有增无减。郑先生就是其中的一个典型案例。作为一名IT工程师，他曾有着稳定的工作和收入。

然而在2019年房价高涨的时期，他做出了一个决定，那就是用毕生积蓄支付首付，再贷款购买了一套新房子。然而好景不长，到了2025年，郑先生遭遇了公司裁员，失去了稳定的经济来源。银行的催款电话接踵而至，让他陷入了困境。显然，随着更多家庭面临收入下降或失业的困境，持有多套房产的家庭所承受的持房压力正在日益加剧。

这一现象的背后，是房地产市场与家庭经济状况的紧密关联。在房价上涨时期，家庭们通过贷款购买房产，期望通过未来的增值实现财富的增加。然而，在市场环境发生变化，尤其是经济不景气时，这种策略的风险就显现出来。家庭的收入不稳定或下降，而房贷的压力却依然存在，这就导致了持房压力的加大。

03 “以租养贷”模式的困境

过去的一段时间里，对于那些拥有多套房产的家庭来说，“以租养贷”曾是一种常见的策略。他们通过将部分房产出租来获取租金收入，以此作为房贷的一种补充。然而，随着市场环境的变化，这一模式正逐渐变得困难起来。

从三四线城市情况来看，由于人口流出的趋势大于流入，这导致了市场上的房源供给远超需求，许多想要出租的房源变得难以出手。此外，即使能成功出租，租金也普遍较低，这使得“以租养贷”的收益并不理想。

再来看一二线城市，如上海和深圳等。这些城市的居民收入在某种程度上有所下降，这也反映在了房屋租赁市场上。随着租金的同步下调，房东们收到的租金收入难以覆盖房贷的支出。

此外，保障房的大量入市也对租房市场产生了分流效应。随着各地加大保障性住房的建设力度，市场上的租赁房源变得更加丰富，这也在一定程度上压缩了私人房东的租赁市场空间。因此，无论是从哪个角度来看，“以租养贷”这一模式正面临着前所未有的挑战。随着房屋租赁市场的持续下行，未来这一模式将变得更加困难。

04 手中多余房产的变现难题

在房地产市场发展的过程中，无论是新房市场还是二手房市场，都存在着一个共同的问题，那就是房子的变现难度越来越大。尤其是在二手房市场中，挂牌量不断激增。以重庆市为例，截至某年的2月份，其二手房挂牌量已逼近34万套。

而在武汉、西安、合肥等二线城市，挂牌量也纷纷突破了20万套。即使在传统的房产热区如广州和北京，二手房的挂牌量也分别达到了惊人的17万和13万套。这组数据充分反映了当前房地产市场上的竞争激烈程度。

尤其是在一些大型居民小区中，每个月都有数十家甚至上百家房源新增挂牌。对于业主来说，想要将手中多余房产变现变得异常困难。市场上的竞争如此激烈，使得许多业主的房产长时间无法成功售出。面对这样的市场环境，那些拥有多套房产的家庭必须重新考虑他们的资产配置策略。他们需要寻找新的出路，以应对当前市场带来的挑战。

总的来说，我国当前的多套房产家庭正面临着以上4大难题。这既是一个经济问题，也是一个社会问题。它涉及到家庭的财富、经济的稳定以及社会的和谐。因此，我们需要从多个角度出发，寻找解决这一问题的有效途径。这不仅需要地方的政策引导和市场的自我调节，也需要每个家庭根据自身情况做出明智的决策。