降温！比寒潮更冷的会是楼市吗

又逢岁末，不知不觉已步入2023年的尾声，楼市在过去一年中经历了很多变化。

首先，今年的调控频出，大城市的限购限贷政策开始松绑，对开发商的支持力度逐步加大，部分月份迎来销售小高峰，但又迅速回落，表明市场整体趋于理性。其次，不同地区、不同城市的分化加剧，甚至不同板块、小区之间的差别越来越大，当潮水退去后，真实的价值正在回归。最后，行业继续出清，留在牌桌上的企业肉眼可见的减少，甚至连曾经的业内第一碧桂园也不例外，随着市场环境的变化，房地产的居住属性占据主导，理性消费成为新的关键词。

根据统计局近期公布的数据，2023年1-11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%。

源自统计局数据

源自统计局数据

1-11月行业数据

夜深知雪重，时闻折竹声。

12月的寒潮席卷全国，让人感受到彻骨的寒意。而冰冷的楼市也让很多开发商胆寒，随着年关将近，各个项目也要冲业绩了，各式各样的优惠政策让人眼花缭乱，为了生存，即便自断双臂也要咬牙坚持。

为了帮企业回血，不少地方也出台了相关政策，例如上海降低首付款比例、降低利率下限，苏州取消新房售价下限，以及刺激购房者“以旧换新”。

图源网络

但对于这轮救市，需要注意3点：

第一，这次的一线城市的楼市走位，大概率会和一季度一样。降首付、认房不认贷叠加之下，市场的成交量会短暂回升，之后仍会回到下行通道中。至于二线城市，成交量反弹可能就是昙花一现。三四线城市弹不起来，因为这轮救市，其实对三四线是利空。无论是认房不认贷，还是降首付等措施，都是利好一线，稳定一线，让全国资金支援一线。因为只有一线稳定，信心才能稳定。

第二，房价调整方向不会变，周期不会短。因为其一，这一轮楼市调整是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。其二，目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

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第一个问题，决定了本轮楼市调控周期不会短，有人预测可能会是5至10年。

第二个问题，决定了除非降房价，导致楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施，而是口袋和预期。

第三，今年是被套者卖出的一个窗口。一季度，当很多人盲目乐观，冲进市场时，就有一批眼明心亮的人加速降价挂牌，借助行情解套离场。目前，从深圳、青岛、杭州激增的挂牌量来看，理智的TZK们，又在利用这一波行情，选择套现离开。

岁暮天寒，扎寨屯粮，希望大家都能挺到春暖花开。