降温!比寒潮更冷的会是楼市吗
又逢岁末,不知不觉已步入2023年的尾声,楼市在过去一年中经历了很多变化。
首先,今年的调控频出,大城市的限购限贷政策开始松绑,对开发商的支持力度逐步加大,部分月份迎来销售小高峰,但又迅速回落,表明市场整体趋于理性。其次,不同地区、不同城市的分化加剧,甚至不同板块、小区之间的差别越来越大,当潮水退去后,真实的价值正在回归。最后,行业继续出清,留在牌桌上的企业肉眼可见的减少,甚至连曾经的业内第一碧桂园也不例外,随着市场环境的变化,房地产的居住属性占据主导,理性消费成为新的关键词。
根据统计局近期公布的数据,2023年1-11月,全国房地产开发投资104045亿元,同比下降9.4%,商品房销售面积100509万平方米,同比下降8.0%,房地产开发企业到位资金117044亿元,同比下降13.4%。
源自统计局数据
源自统计局数据
1-11月行业数据
夜深知雪重,时闻折竹声。
12月的寒潮席卷全国,让人感受到彻骨的寒意。而冰冷的楼市也让很多开发商胆寒,随着年关将近,各个项目也要冲业绩了,各式各样的优惠政策让人眼花缭乱,为了生存,即便自断双臂也要咬牙坚持。
为了帮企业回血,不少地方也出台了相关政策,例如上海降低首付款比例、降低利率下限,苏州取消新房售价下限,以及刺激购房者“以旧换新”。
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但对于这轮救市,需要注意3点:
第一,这次的一线城市的楼市走位,大概率会和一季度一样。降首付、认房不认贷叠加之下,市场的成交量会短暂回升,之后仍会回到下行通道中。至于二线城市,成交量反弹可能就是昙花一现。三四线城市弹不起来,因为这轮救市,其实对三四线是利空。无论是认房不认贷,还是降首付等措施,都是利好一线,稳定一线,让全国资金支援一线。因为只有一线稳定,信心才能稳定。
第二,房价调整方向不会变,周期不会短。因为其一,这一轮楼市调整是系统性的,并非单独的市场问题,还有行业问题(房企债务链条),经济问题(收入与就业)。其二,目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟,在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。
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第一个问题,决定了本轮楼市调控周期不会短,有人预测可能会是5至10年。
第二个问题,决定了除非降房价,导致楼市冷场的直接原因,不是什么限购、限售以及认房认贷措施,而是口袋和预期。
第三,今年是被套者卖出的一个窗口。一季度,当很多人盲目乐观,冲进市场时,就有一批眼明心亮的人加速降价挂牌,借助行情解套离场。目前,从深圳、青岛、杭州激增的挂牌量来看,理智的TZK们,又在利用这一波行情,选择套现离开。
岁暮天寒,扎寨屯粮,希望大家都能挺到春暖花开。