没想到现在二线城市,起势这么猛

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世上唯一不变的就是变化,而年初到现在,国内一个最大的变局,就是一二线城市之间的疯狂博弈。从杭州的超新星式爆发,到提问后迅速做出反应的南京,再到拼命抢人抢产业的深圳......

可见随着这波二线城市的强势崛起,一线的宝座似乎也不那么稳当了。

之前我们写过杭州已经接近一线水平,但除了杭州,其实有更多强二线城市逐渐露头。而当我们用脚走过这些二线城市,更能深刻感受到它们中有些真的不甘平庸,正努力站到台前聚光灯下。

不夸张地说,此时此刻的它们,也许未来某一天就是彼时彼刻的北上广们

01 成都:全国楼市一次绝对的异军突起

这两年我们走过最多的城市就是成都 ,某种程度上,成都确实已经是国内楼市第一城了。

数据就是最好证明,3年前商品房成交量取代武汉,从此成为全国第一。去年一二手成交双双拿下全国销冠,超过了上海和北京。而今年一季度月均成交2.9万套,超过了上海小阳春的2.3万。无论对比一线还是二线,成都楼市都几乎进入了暴走状态。

除了成交量,价格也丝毫不逊色顶尖一线。去年开始成都一手新房单价已经破10万/平了,而今年16.98万/平的单价,不是出现在徐汇滨江也不是翠湖天地,而是成都。

图源:真叫卢俊

可怕的是这才只是个开始,3月底的土拍市场上,成都楼面价从1月的3万大步迈入4万+时代,别人要走几年的路,它用2个月完成了,未来这块地一手单价大概率也稳在10万/平以上,届时成都一手房已经不能放在单个城市去讲了,而是真正面向全国市场。

所以各位有没有想过为什么是成都?

第一,整体开发难度低。相比隔壁重庆,成都平原土地平整,位于南北走向的横断山脉里西岭雪山和龙泉山之间,是西南地区唯一自然呈现的最大平地。且基建完善,也给了开发商更大潜力的开发空间,去催生极致的产品力。

第二,本质上成都楼市就是一个产品力驱动的市场。最典型就是麓湖,在大部分开发商放弃水景、空谈社群的时代,麓湖一开始就提出了“赢两次”概念,直接给客户真实交付社区内的水景和社群,把原本的不确定变成了最大的确定。

因此市场反馈一直很不错,2024年成都4000万市场,麓湖一枝独秀。

图源:真叫卢俊

也因为有这种领头羊产品的存在,迫使整个市场对品质的敏感度拉到最高,极大带动了成都产品力的升级。此后,蔚蓝卡地亚也从建筑到环境都力求完美,输出了又一个开发商造城样板。包括国内第一个四代宅七一城市森林花园也诞生在成都。这些产品放到今天都是公认的好房子,直接领先一个时代。

第三,成都是不缺购买力的,尤其和其他城市相比不缺异地购买力。去年全面放开后,全年外地客户成交占比超过3成,其中川内地级市占2成,川外占比超1成。尤其以“新西兰”(新疆、西藏、甘肃)为代表的城市包括云贵,总占比可达6%。

图源:真叫卢俊

可见一旦门槛降低,成都就有虹吸整个西部购买力的能力。而这个辐射圈的人口总量非常夸张,除了成都本身的2140万常住人口,川内还有6200多万,再加上周边四省,累计接近1.3亿人口,几乎是国内罕见的城市虹吸能力。

所以虽然库存来说成都高居全国前排,但真的不愁买家。再加上好产品好政策,去化周期反而来到20个高库存城市中的最低,仅11个月左右。所以我们说成都楼市耐扛,底层逻辑就是这个。

02 合肥贵阳:人口回流省会双子星

今天人口流失成为很多城市的一个隐痛。根据中国社科院研究报告,全国约有180个城市出现人口持续净流出。而最新数据中北京去年减少了2.6万人,上海减少7.2万人,还有重庆、西安、长春、潍坊....都有不同程度的人口减少。

这种环境下,却有2个城市能逆流而上:贵阳和合肥。

首先人口增量来看。我稍微整理了下2024年统计数据,重庆、北京、上海等都是赤裸裸的负数。

图源:真叫卢俊

而上涨明显的几位,比如深圳、广州,心态也不那么稳了。一左一右2个新晋小弟,数据压迫感十足。增量上,一线已经整体落后于贵阳这座城市。只看增速,广深也不如合肥,去年合肥人口增速同比上升了1.51%,深圳是1.12%,广州甚至只有0.8%。

目前合肥常住人口也首次突破1000.2万人,成为全国第18座千万人口大城。而且不是单纯的数量增加,黑马之所以耀眼,还在于更难得的人口回流。2022年,安徽人口净流入24万名大学生、农民工直接回流120万人,包括这几年走奔他乡的安徽游子,也陆续返回到故乡。

身处曾经的劳务输出大省,这座城市的吸引力正在疯狂提升,那它做对了什么?

人口从来不是孤立的数字,东部城市天生有经济产业的优势去抢人,合肥和贵阳有什么?这个共同秘诀就是抓机会的能力。

50多年前第一个留住中科大、18年前用80%财政引入亏损的京东方、5年前接住蔚来......而且不是引进门就不管了,哪怕自己饿肚子也要举全市之力扶持。于是大学赋予了这座城市异常发达的脑力,通过产业投资又逆袭成了国内第一方阵,连带着安徽也站上了全国第一。

图源:真叫卢俊

跟合肥一样,贵阳也抓住了产业机会。不过合肥好歹有科大土壤,贵阳直接走了一条无中生有的道路:一不靠海二不沿边,但十年如一日坚定不移的发展大数据。尤其被称为“中国数谷”的贵安新区,集全省之力投入进去,硬生生砸出了一批龙头企业:宁德时代、比亚迪、吉利、华为、腾讯....

贵阳年轻人进大厂完全不用走出去,从西部欠发达城市到横空出世跻身二线,贵阳完成了一个很好的弯道超车样板,这背后虽然路径不同,但无论贵阳还是合肥,本质都是强省会战略的一步步兑现。

03 重庆:逆袭上海,成为国内消费第一城

今年1-2月重庆社会消费品零售总额2831亿元,超越了上海的2777亿元。这是重庆首次超过上海,成为全国消费第一城。

图源:真叫卢俊

而对一个西部城市来说,“社零”第一的含金量是非常高的,本质上代表城市经济活跃度。这也是为什么重庆是全国唯五的国际消费中心城市,本身消费底子就非常厚,在成为第一之前重庆一直都是老二,仅次于拥有沪币的魔都上海。尤其作为网红城市,传统的解放碑、观音桥一直都是重庆“社零”的主要商圈。为了促销费,去年解放碑商圈还试点了“即买即退税”政策,吸引爱马仕、Prada、LV、Gucci等奢侈品牌入驻,2024年国际奢侈品销售额增长直接超过52%。

除此之外,这次重庆之所以能顺利反超,还有一个决定因素,就是县域经济的强势崛起。去年就有4个县级单位挤进了TOP10,且大部分增速超过了主城9区。

图源:真叫卢俊

今年更加强势,1-2月重庆乡村市场零售额同比增长4.2%,增速超过城镇消费市场的3.1%。总体数据的拉高,让重庆有了赶超上海的底气,可见县域经济池子有多大,家电、汽车、零售、餐饮、文旅....每一个都是巨大蓝海。比如前不久国际网红“甲亢哥”就被投喂了重庆荣昌区的“卤鹅”,带动卤鹅线上销量大涨105%,从而引爆了一波县城卤鹅经济学。

而这背后,荣昌区很早就开始布局卤鹅产业和消费场景了。不仅开发“卤鹅美食+非遗体验+乡村旅游”精品线路,年接待游客突破200万人次。还在县城规划美食街区、举办“卤鹅文化节”,做卤鹅文创,整个消费场景已经搭建得非常完整。

本质上重庆借着这波“消费下沉”的东风,通过建设县域商业体系挖出了更大的潜在消费市场,所以超过上海其实顺理成章。对这座一直长青的网红城市来说,县域经济的崛起也不失为一条新的破局之路。

04 武汉:东部沿海产业转移最大受益者

有人逆袭靠山,有人逆袭靠赌,有人逆袭靠买买买,但武汉的逆袭靠的是天赋。

站在这个天赋之上武汉甚至不需要做太多,东南沿海的资本西进内迁, 首选基本就是武汉。于是我们能看到2025年1-2月部分万亿城市的迁入量中,武汉净迁入296家,排名全国第一。

图源:真叫卢俊

超过天津、重庆、郑州...等城市,包括去年一整年也是如此,全国跨省、市迁入武汉市企业5701家,其中很多都是大厂。

图源:真叫卢俊

而且都是从一线城市或东南沿海一带迁入武汉,大部分都直奔光谷产业园而去,比如金山办公之前总部在北京,珠海香洲区也打造了自有产业园,但如今即将落户光谷。

所以这些总部奔向武汉的背后,是为了什么?不可否认虽然如今的武汉没有从前那么耀眼,但却是中国经济发展带不折不扣的十字路口。

图源:《武汉市国土空间总体规划(2021-2035年)》草案

九省通衢的天赋异禀,5个小时基本可以通达全国核心城市,堪称心脏级的交通站位。但武汉也没有干坐着等饭自己端上桌,这些年基础配套、营商环境不断改善,产业的承接能力提升了不少,别的不说就看光谷,强产业氛围多浓厚不用赘述了。

甚至2024年武汉光电子产业规模已经是全球第一了,超过欧美、日韩,支撑了全国光电子产业的半壁江山。再加上中部土地、用工等成本普遍低,政策、资源又大量倾斜,对东部沿海企业的吸引力还是比较大的,更何况这里还有120万大学生人才储备,钻石区位+百万人才,武汉想不赢都难。

05 宁波:最被低估的“扫地僧”城市

杭州出了六小龙之后,周边存在感最强的城市变成了隔壁的南京、苏州等,但对本省来说,一哥背后的候选人其实只有一个,宁波。

只是大哥风头愈盛的时候,二哥永远低调。所以作为浙江第二城,很多人不知道宁波早已经是万亿GDP城市了。且不仅有钱,更有祖传的真功夫。宁波手握全球第一大港口:舟山港,年货物吞吐量13.77亿吨,连续16年世界第一;同时全市的384家制造业重点企业,有110家的主导产品市占率全球第一,262家市占全国第一;专精特新“小巨人”企业数量排名全国TOP5。

这组数字的含金量不必多说,对比杭州的阿里巴巴、六小龙,宁波的港口、制造业和“隐形冠军”企业更像是这个城市的终极内功。那么问题也来了,这样的内功是怎么练成的?

除了始终如一的城市哲学:务实,我想背后也是这座城市一直在变化中发展。上世纪的宁波帮开创了国内第一家机器轧花厂、第一家商业银行、第一家信托公司....这些中国工业史上的很多第一,恰好印证了宁波闯过的这一路变化,近20年依旧如此。

图源:真叫卢俊

2010年之前大力发展出口经济带来迅速增长,2016年之后又投入科技创新,就在这一时期,高新技术产业投资同比增加了23.4%。走到今天,这座制造业拉起来的城市已经成为中国制造的脊梁,甚至很多人并未意识到,宁波藏富于民的能力有多强。

百年宁波帮并未消失,甚至在这个时代也是撬动城市商贸的活跃力量之一。2025胡润全球富豪榜上,宁波共有37人上榜,我统计了500强的名单,很多大名相信各位都听过。

图源:真叫卢俊

其中整个榜单企业总部在甬的有22位,宁波籍企业家15位,这才是真正的造富之城,而这显然不会是终点,对于这座城市,不存在没有更大的前路,宁波就是自己的前路。

06

此前我们关注城市,目光主要集中在一线,但是现在越来越多的强二线城市也正在努力站上舞台。

今天我们梳理这些城市也并不是真的要和一线城市去比较,而是看到了他们在时代洪流下默默地抓住一个锚点,并为之倾尽全部努力,才有了此刻的一鸣惊人。

事实上,很多二线城市在某个产业领域,确实已经远超一线奔向国际了。这些城市的发展路径就是一个厚积薄发的过程,而如今越来越多二线城市也在回馈城市里的人,成家立业时可以用极致性价比买到最顶尖的房子、不用背井离乡就能留在家门口工作生活,包括也有接轨国际的消费场景......

在这个时代之下,每个城市一路走来都有自己的个性色彩。而他们的努力也逐渐看到了回报:年轻人不再执着于一线城市,开始越来越多的用脚投票,走向二线,也伴随着这些强二线城市崛起,为普通人的生活带来了更多可能

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