成都地价破4万！现在压力来到了重庆这边……
01
很多人都知道，昨天成都的地价破4万了！
仅仅半个月的时间，成都地价的天花板就直接跳涨1万。如此疯狂的操作，把所有人都看得瞠目结舌，连主持土拍的小姐姐都开始擦汗了。
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昨天的主角是成都，而今天的主角又换成了杭州和上海。
就在刚刚，杭州的土地单价历史性地突破了8万！
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在杭州今天的土拍中，蒋村文新单元XH030203-01（3）地块经过102轮竞价，被建发以34.35亿元的价格摘得，成交楼面价88029元/平米，溢价率115.39%。
今年年一季度还没过完，杭州的地王就已经三度易主。
成都地价跳涨一万用了半个月，已经让人不可思议；而杭州地价跳涨一万仅用时3天。
如今杭州的地价已仅次于上海、北京。
在北京、杭州、成都纷纷诞生新的“城市地王”的时候，上海则在今天诞生了两个新的“板块地王”。
静安区N070302单元111-21地块被大华集团摘得，总价24.86亿元、溢价率32.31%、楼面价9.27万元/平米，成为大宁板块的新地王。
浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块经过66轮竞价，触达中止价29.159亿元，转入竞“高品质建设”指标阶段，最终由绿城中国竞得，成交楼面价71412元/平米，溢价率40%，成为新的板块地王。
北京、上海、杭州、成都等城市在今年纷纷刷新土地价格的新高，其中成都和杭州还反复刷新了两三次，这意味着什么？
这意味着在这一轮的楼市复苏进程中，部分一线和强二线城市正在不断用抬升地价的方式来提升所有人对未来房价的预期，驱赶购房者入场，进而带动楼市回暖。
未来中国楼市的分化会越来越明显。在这一轮复苏中掉队的城市，未来会被越甩越远。
这些城市居民的财富将被洗劫，未来恐很难翻身。
02
在全国“稳住楼市”的大政策背景下，用“地王”来提振楼市，无疑是一剂“特效药”，对参与楼市的每一个市场主体都能够施加非常积极的影响。
购房者：
提升未来房子涨价的预期。毕竟土地成本在那里摆着的，半年后新房的销售价格也在那里摆着的，对不对？
你总不能指望开发商一直做赔本买卖吧？
所以那些原本还在观望的购房者，在新地王出现之后，一般就会出手了。因为资产增值的预期是非常明确的。
2021年全国第一次集中土拍之后的那一轮火爆行情就是这么来的。
二手房东：
无疑是一剂强心针，是来自友军的火力增援。
虽然不见得会把上架的房子撤下来，也不见得会立马提价，但至少不会踩踏式盲目抛售了。跟买家讨价还价的底气也要足一些了。
你看，离我们这里几百米的地方，地价都比我套房子的单价还高了，那我涨一点也是合情合理的吧？
开发商：
不断提升的地价，会给之前拿地的项目带来了巨大的利润空间和品质提升空间。
比如去年9月贝壳在成都拿下楼面价27300元/平米的地王，今年3月，一街之隔地价就飙到了41200元/平米。
贝壳啥都不用做，半年时间就含泪净赚14000元/平米，相当于进账5.5个亿。
这样的城市，哪家开发商会不喜欢？那家开发商不争着去抢地？
地方政府：
地价高了，土地出让金就高了，财政也宽裕了。
再要想多建几条地铁、多修几个公园、多搞几个科研项目，或者给老师、医生、低保户多涨点工资也挪得开手脚了。
银行：
抵押物的价值高了，放贷金额也就大了。在当前大放水的背景下，任务更好完成了，风险也更小了。
……
地价一涨，就会带动房价上涨；而房价一涨，似乎所有的问题都解决了。
03
成都地价破4万，现在压力来到了重庆这边。
因为就在三天之后的3月31号，重庆有几宗土地也将走上拍卖桌。
其中最引人关注的观音桥核心的长安三工厂地块，几乎代表了重庆土地价值的天花板。
图源重庆锐理数据
因此这宗土地的成交价格也几乎代表了在开发商眼中重庆土地的价值。
如果这宗土地能以比较理想的高价成交，对重庆楼市无疑是一剂强心针。
但如果这一次被拉开差距，对重庆购房者的信心将是一次比较严重的打击。未来再想翻身，难度就真的很大了。
一个城市当前房价2万，地价4万，未来预期房价7-8万；
另一个城市当前房价1.5，地价1万，未来预期房价2万；
你是投资者，你愿意选哪个？
这个问题用脚趾头想也能想明白。
那重庆究竟应该怎样做才能扭转战局，提升土地价格？
04
在我看来，要想重新提升土地价格，当前重庆有必要做五件事：
第一，调整土地出让年限。
全国所有城市的住宅产权都是70年，只有重庆是50年。
虽说住宅用地到期后自动续期，但对于大部分不明真相的吃瓜群众来说，这始终是一个心结。
而真正受影响的，是银行贷款的年限。
20几年楼龄的房子，别的城市还可以贷30年，在重庆只就能贷20几年。有些银行甚至直接拒贷。
少了20年的土地年限，也会严重影响到重庆的土地价值。
第二，稳步提高地价预期。
相同板块的土地价格，每一次的起拍价都要比前一次更高。
不管最终成交价是多少，至少操盘手要通过起拍价向市场传递一个明确信号，那就是：地价在涨！
图源南方周末
像这样的骚操作不管是真是假，至少我每一次土拍价格都会比前一次高，不会让你做亏本生意，你就放心来。
土地价格上涨的预期一旦确立，开发商有信心地价会涨，购房者也有信心房价会涨，楼市的正向循环就形成了。
第三，对新建商品房完全放开限价。
不但要放开限价，还要放开实际销售价格在备案价基础上涨跌幅的限制。
开发商可以将备案价提高，再跟据市场情况降价销售。之后可以根据市场情况，在不超过备案价的前提下随时调整价格。
既要限制房价，又要指望开发商高价拿地，本就是自相矛盾的。
第四，取消豪宅税。
虽然今年重庆的豪宅税起征点已经达到了30007元/平米，和当前在售的绝大多数楼市无关，但这始终是一个天花板，是一根高压线，像一把达摩克利斯之剑悬在想拿高价地，高价拿地的开发商头上。
影响的是对重庆高端市场的预期！
成都地价都已经上4万了，重庆房价3万还要交豪宅税，这难道不是一件非常可笑的事吗？
重庆的公租房够住100万人；还有接近30万套的二手房挂牌量，其中大部分是总价并不高的普通刚需物业；还有大量的新房库存，早就能够满足和保障普通工薪阶层的住房需求。
重庆现在需要的是真正能够引领居住潮流、提振楼市预期、高质高价的“好房子”。
如果客户在高价买房的同时还要被征收额外的豪宅税，这对于提升重庆的人居水平，提振楼市预期是非常大的伤害。
第五，重启大规模拆迁。
对核心地段老房子开启拆迁模式，既能提升城市界面，又能得到优质高价值的土地；既能改善市民居住条件，又能帮助开发商去库存；还能引导地方专项债流向楼市，流向消费端口，一举多得。
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下周一，重庆好几宗土地就要开拍了。
重庆楼市回暖的趋势能不能被夯实，会不会被隔壁的成都和其它一二线城市越甩越远，就看三天后的一锤子买卖了。
你们觉得重庆有机会出新的地王吗？
