房地产的问题都摆在明面上

最近，国家统计局公布了今年3月份全国70个大中城市的房价情况——

房价上涨的城市变多了，特别是一线城市，价格出现了环比上涨。

每年3、4月份本来就是楼市的小阳春，但大家都知道，5月之后市场往往又开始疲软。

那问题来了：

这波楼市是不是见底了？

其实，过去这几年楼市已经连跌4年了。

之前传得很火的一张图，对比了日本、韩国、美国这几个国家房地产崩盘后的走势，就想看看我们会走哪条路。

回顾一下政策节奏：

去年5月17号是第一波“救市”；

后来9月24号又来了一波组合拳；

现在市场普遍在等5月之前，会不会来第三波大招。

就在4月15号，总理调研的时候提到了房地产，而且还说了一句很有分量的话：

“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间。”

这意思已经很明显了，楼市很可能又要重新扛起经济支柱的大旗。

为啥？

因为出口压力太大，眼下只能靠内需发力，而房地产又是带动上下游最强的行业，搞基建、拉消费，一把抓。

那问题来了，房地产真能稳住中国GDP吗？我觉得悬。

咱捋一捋：

人口还在增长吗？ 没戏。

什么时候生育率能恢复到1200万再说，但短期基本不可能。

人均收入涨起来了吗？

也不行，未来三年估计都难。

内卷能缓解吗？

很难，今年估计还要加剧。

内卷带来的失业率能降吗？

更难，大概率还会上升。

房价合理了吗？ 还没，从收入和租售比来看，价格还是偏高。

全面取消限购能刺激楼市吗？ 不一定，可能买房的人还是少，需求不一定起来。

政府收储能扭转楼市吗？

看数据你就明白了——

全国房地产总盘子大约是350万亿，而政府收储的钱哪怕到30000亿，也只是杯水车薪。

想真正有影响，起码得砸30万亿进去，但这是不可能的。

而就在前两天，国家出了一个预期管理的政策，要稳股市、稳楼市、稳外资。

总理说了：搞经济不能光看数据，还得看人心，政策要快、准、狠，关键时刻敢破常规，还要让大家听得懂、用得上。

问题是，现在这种“超常规”的窗口，已经错过了。

接下来可能还得看4月底的政治局会议，还有中美之间的关税怎么走，政策才会进一步调整。

有人说，一线城市不是起来了吗？

地王也重现了？

别高兴太早，可能是局部现象，比如某个核心地段拍了个高价地，就像你跟马云平均工资了，感觉自己很富有，但实际没变。

说到底，人口是楼市的决定性力量。

如果人口企稳，楼市也能企稳。你看下面这张图就懂了，我看完直接破防，差点心态炸了。

现在的人口走势基本就是往下走的。有人预测2050年中国可能只剩下7亿人，少一半……

有一个规律特别明显，就是人口净流入的城市，房价更有支撑；人口净流出的城市，房价下行压力更大。

比如很多三四线城市，比如北方鹤岗这种地方，房地产已经看不到未来了。

再反观深圳、上海这些一线城市，人口带来源源不断的需求，经过去年那一波猛烈救市，房价基本已经稳住了。

其实这个规律放在全球范围也成立。

只要是人口持续净流入的大城市，房价虽然也有波动，但长远看基本是涨多跌少。

你看韩国，虽然全国人口在减少，但首尔一个城市就集中了全国60%的人，地又少，供不应求，跟香港挺像的。

所以2015到2021年，房价一路飙升。

只是从2021年开始，韩国加息，房价才一下子跌了三成，最近才慢慢稳住。

现在手上如果还有低线城市的房子，特别是那种地段不好的，真得抓紧考虑置换了。

可以换到一二线城市，或者紧挨着大城市的县域地区。

这个窗口期不会太长，一旦这一波房价稳住、走出底部，再往上抬一波，到时候你再想换，难度就大了。