北京宸园12.5万？ 让楼市平稳 不是虚高啊！

现在的北京楼市，12万+的新房能卖得动吗？

近期，位于酒仙桥的新盘北京宸园样板间开放，引来1500组客户看房，它的指导价格是12.5万/平米。

这1500组客户能否转化为网签？

近日，小叶子来到了这个建在酒仙桥旧改地块上的豪宅，看看它到底值不值这价？

首先是板块含金量。

12.5万/平米在酒仙桥是什么概念？

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周边其他新房的价格：

丽都壹号6.6万的180平户型，对比北京宸园，差了近6万；

壹亮马172平的3+1户型，8万多就能买，与北京宸园差价4万。

北京宸园得房率比壹亮马高出8个百分点。按照套内单价算建面单价，北京宸园的要比壹亮马贵10%左右—8.8万，加个精装包，以及户型的优化，单价控制在10万左右，相对比较合理。

目前12.5万的指导价，是否有点虚高？

同样，明显优于酒仙桥的朝阳公园、望京等板块价格目前以20-30%幅度下行。著名豪宅泛海国际的大户型，目前10万+就能拿下。

敢卖高价，城市界面给力吗？

如图所示：

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摇摇欲坠的院墙，乱停的汽车、狭窄的街道——破。

更让人头疼的是交通：

酒仙桥内部的路网受限于老街坊的拆迁难题，狭窄拥堵在北京是出了名的。

更堵的是向外通往望京、机场、四环、五环还有多个堵点。

小叶子实测早晚高峰从项目到国贸：10公里的路要开1个小时左右，到望京6公里也需要近45分钟。

北京宸园把售楼处选在泛海国际对面，显然怕准客户们被“又破又堵”的城市界面劝退。

带小叶子看房的中介甚至担心，“客户去实地看后，回来直接去买泛海了……”

城市界面如此，房子怎样呢？

这两年多个业内人士提醒购房者：谨慎购买最近几年的新房，因为地价高，开发商为了利润，压缩成本比较狠！‍‍

国企出品的北京宸园会不会好点？

为配上12.5万的单价，项目也使了大劲：全石材立面，水晶大堂，灵动水域，假山飞瀑等。‍‍‍‍‍

别的不说，瀑布和水系还挺震撼。

但水系的维护非常耗费人力财力，不然容易变成臭水潭。

所以小区仅水景维护，耗电就需要几十甚至上百万。

当然，这闪光的卖点，开发商不会垫钱，您收房时，12.98元/平米/月了的物业费会为瀑布、水系维护烧钱。

面子如此，“里子”呢？

看165平米的户型的交付装修标准：

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电器用的是博世、西门子，卫浴是科勒、TOTO，橱柜是博洛尼、欧派……

本该是刚需刚改楼盘的正常配置，放10万+的豪宅里？！

都12.5万了，连嘉格纳、AEG这级别都不配？是否瞧不上暴发户韭菜的审美？

北京宸园的12.5万指导价能站住高位吗？

据新浪乐居等媒体报道：中海丰和叁號院，销售指导价9.2万，前几天降到8万以下；

丽泽区域的北京润府某些户型，4个月降了40万；‍‍

亦庄、海淀等区域的新房也纷纷以优惠、特价房、工抵房等噱头降价1-2万走量。‍‍‍‍

北京宸园的销售也表示，开盘有优惠，西区145平米的价格应该在10-11万之间。

这价格能稳住吗？‍‍‍

据悉，北京宸园只是酒仙桥旧改六块地中的前两块，还有4块地要入市。

参考大兴西红门区域的新房，指导价从第一块地的6.6万/平米降到第五块地的5.5万/平米，仅用了一年时间。买华润橡树湾首期房子的业主，亏损了几十万。

类似的案例并不少见，资产在半年内缩水100万至几百万的不新鲜。

维权闹事，于事无补。

据悉，北京宸园将在2027年底交房。

3年，酒仙桥区域房价会重蹈西红门覆辙？还是和目前股市一样价格飞升？‍‍

10月13日，也就是今天，项目首开，超过1500组千万级别的大佬会成为茁壮的韭菜，维权的斗士，还是投资笑到最后的人？

下回分解。