解聘物业有几种方法？不通过业委会，也能换物业？

专业的调查机构克而瑞物管，他们做过数据统计，在2021到2024年期间，全国住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，而且预测还会继续提升。也就意味着全国每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

随着业主法律意识的提升，小区管理真的逐步进入到了觉醒年代。如果物业不称职，但是又不想改善工作质量，而且也没有实际动作，那么就要面临被解聘的风险！同样各地的社区居委、街道、房管局等等机构的工作管理能力也逐渐成熟，也有着多种方法来解决物业与业主解约的矛盾。毕竟小区业主在本地区，更多的要考虑他们的想法和居住质量。

最近在福州一个小区，就发生了一起换物业公司的典型案例。物业费每平米3.8元/月，同当地高档小区持平。但是物业公司不称职，经过多次提示之后也没有有效改善。物业公司认为自己同发展商有着各种关联关系，小区交房后直接被发展商指定为物业管理，强硬回应，也不肯改善。

同时小区也没有成立业主大会，也没有业委会，物业公司觉得业主也没办法让自己解约，但是业主通过相互沟通，最终在居委的协调下进行投票，成功投票决定解聘物业，超过90%的业主要求解聘物业。物业公司表示反对，但是看着法律条文傻眼了!

其实，在《民法典》颁布后，即使没有成立业主大会，没有业委会，仍然可以解聘物业的。民法典》第946条规定，物业服务合同的业主方享有“任意解除权”，也就说只要业主依照法定程序推进，最终达成共同决定去解聘物业公司，就可以解除物业服务合同。

那么就需要，占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主，共同向当地街道或者居委会要求，召开业主大会临时会议，议案就是解聘当前物业服务公司。之后如果占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主投票表决。通过且达成法律效应的条件是：参与表决的专有部分面积过50%，且参与表决的人数过50%。

那么按照规定，在没有业委会的情况下，居委会主持后续工作，可以通过公开招投标程序聘用新的物业公司。社区和居委现在管理也很成熟，在物业缺失的时段完全可以做临时顶替工作，进行社区物业管理的托管。所以业主根本不需要担心，“请神容易送神难”，物业公司进来了不做事又不能弄出去。

其实从根本利益诉求方面，业主推选的业委会、从事专业物业管理的物管公司、以及维护社区平稳秩序的居委，诉求都是一致的。业主通过物业费的支付而获得相应的品质服务；物业公司做好合同内规定的本职工作，得到服务报酬。居委进行双方的协调，一些秩序的管理，行使基层管理权力。

但是物业公司如果不按照合同做好服务，那么就形成了同业主之间的对立关系。现在其实解聘物业有着三种方法，一种就是上面介绍的无业委会情况下的做法，一种就是有着业委会，通过正式的业主大会来解聘的方法，还有一种就是矛盾太尖锐了，当地房管局或者住建局介入，直接形成文件，同当地街道一起，进行换物业，如果还拒绝配合，后续进行行政处罚。

当然现在是按照法律法规做事的年代，如果物业公司觉得不合法，那么就去法院起诉业委会或者整个小区呗！不过只要业主心齐，基本上全国各种业主与物业的纠纷，最终都是以业主的诉求得到满足而获得胜利。

仔细思考下，如果物业公司不做好约定内容的品质服务，最终的结果就是形成了相互利益的损害。那么此时解决问题最简单的方法，换不了业主，换不了居委，那么只有换物业。在法律上通过物业管理合同来进行更换，在社会治理方面通过居委的协商进行置换。