政策定调楼市企稳回升，未来房价走向迎来关键转折点
4 月 11 日，中国房地产报发布的评论文章《贸易战下推动楼市企稳回升不能 “摸鱼”》，在房地产行业引发广泛关注。作为住建部直属媒体，该文章将此前“止跌回稳”的官方表述调整为“企稳回升”。这一看似细微的变化，实则蕴含着深刻的政策意图与导向转变，预示着房地产行业发展路径的重大调整。
从政策目标来看，“止跌回稳” 主要聚焦于防止楼市过度下跌，维持市场基本稳定，本质上是一种防御性策略。其核心目标在于避免房地产市场的大幅下滑引发系统性风险，重点在于实现新房销量和销售额的正增长。
而 “企稳回升” 则体现出更为积极的政策导向，不仅要求止住下跌趋势，更要推动房地产行业逐步走向温和复苏，实现市场指标的全面改善，涵盖房价的稳定与合理回升，以及重塑市场投资信心。房价的企稳回升将向房地产企业释放积极信号，促使其更有意愿和信心开展新项目投资与开发，进而带动整个产业链的良性运转。
这一政策表述的转变，主要源于中美贸易战对我国经济造成的压力。有专家预估，美国新一轮加税可能导致我国 2025 年 GDP 增速下降 0.3% 至 0.5%。在投资、出口、消费这 “三驾马车” 中，房地产消费作为最大的内需，被赋予了 “补缺口” 的重任，成为稳定经济增长的关键力量与实现经济目标的重要支撑。在贸易战致使出口受阻的情况下，扩大内需成为稳定经济增长的关键，而房地产市场的稳定与发展对拉动内需起着至关重要的作用。
二、政策手段1、金融手段
基于上述背景，国家有望从多个维度推动楼市 “企稳回升”。在金融政策方面，降息降准将成为重要手段。通过降低存款准备金率，银行可用于放贷的资金增加，市场流动性得以增强，进而推动房贷利率下降。
据国联民生证券近期预测，随着未来降准降息释放流动性，核心城市房贷利率有望进一步降至 2.4% 左右。较低的房贷利率能够降低购房者的贷款成本，减轻还款压力，有效激发购房需求。例如，在部分房贷利率下调的城市，住房成交量显著上升，刚需和改善性需求得到充分释放。与此同时，金融机构也将加大对房地产企业的信贷支持力度，打破银行 “不敢放贷” 的困境，确保企业拥有充足资金用于项目建设，缓解企业资金链紧张的局面，稳定市场供应。
2、财政政策
在财政政策方面，退税、补贴等措施将进一步落实。对于购房者，尤其是刚需和改善性需求群体，政府可通过个人所得税退税的方式降低购房成本。部分地区已开始实施购房补贴政策，如青岛市为二孩、三孩家庭分别发放 5 万元、10 万元购房补贴，义乌政府拿出 8000 万元补贴首次置业者和多孩家庭。这种精准补贴能够有效激发特定群体的购房热情，带动住房消费。在城市更新和老旧小区改造中，财政资金也将加大投入，这不仅能改善居民的居住环境，还能刺激相关建材、装修等行业的发展，间接推动房地产市场的复苏。
3、土地政策
土地政策也将持续优化。自然资源部等相关部门将根据市场需求，合理调整土地供应结构与节奏。在住房需求旺盛的区域，适当增加土地供应，防止因土地稀缺导致房价过快上涨；在库存积压较多的地区，减少土地供应，缓解市场库存压力。同时，优化土地出让条件，降低开发商拿地门槛，如适当降低土地出让金首付比例、延长付款周期等，提高开发商参与土地竞拍的积极性，稳定市场预期。
4、限购政策
在需求端，除降低房贷利率和发放购房补贴外，还将进一步放宽购房限制条件。多地已开始取消限售政策，如南京全面取消限售，这有效增强了房产的流动性，使购房者无需担忧购买的房产长时间无法交易，从而提高了购房意愿。此外，深化 “以旧换新” 政策，鼓励居民出售旧房购买新房，释放改善性住房需求潜力。一些城市还针对青年群体推出优惠政策，支持青年购房，解决青年群体的住房问题，为房地产市场注入新的活力。
5、棚改政策
以郑州为例，大力推进棚改货币化安置，居民拿到安置资金后进入房地产市场，增加了购房需求。在市场房源供应相对稳定时，需求增加会推动房价企稳回升。东胜区在棚户区改造后，与住房消费相关支出大幅增长，也从侧面反映出棚改对房地产市场的刺激作用，进而影响房价。
针对中低收入家庭，在加大保障性住房建设力度的同时，支持收购主体扩大收购存量商品房规模，将其用作保障性住房或租赁住房。辽宁省计划收购 12 万套存量商品房作为保障房，这种做法既能消化市场存量，又能增加保障性住房供给，缓解中低收入群体的住房压力，稳定房地产市场。同时，推动房地产企业转型升级，鼓励企业建设高品质、绿色环保、智能化的住宅项目，满足消费者对 “好房子” 的需求，提升房地产产品的竞争力，促进房地产市场的健康可持续发展。
针对中高收入家庭，5 月 1 日起实施的《住宅项目规范》对住宅建设标准全面升级，层高提升、电梯配置优化、隔音及智能化要求提高等，这使得开发商的建安成本增加约 8%。成本的上升必然会促使房价有所上涨。并且，新规下高品质住宅的推出，满足了追求生活品质的消费者需求，这类消费者对价格敏感度低，愿意为高品质支付高价，进一步推动房价回升。
从市场供需角度看，尽管有政策刺激需求，但在一些库存积压严重的三四线城市，即便有需求增加，由于前期供给过剩，库存消化仍需时日。而且，随着人口老龄化加剧，人口增长率放缓，住房总体需求增长动力减弱。尤其是在一些经济发展缓慢、人口外流的城市，住房需求可能进一步减少。
消费者的购房信心与预期也至关重要。若消费者对经济前景和自身收入增长缺乏信心，即便有政策优惠，也可能持观望态度，抑制购房需求。
在贸易战背景下，为推动楼市 “企稳回升”，国家将通过金融、财政、土地等多部门协同合作，从供需两端同时发力，采取一系列精准有效的政策措施，实现房地产市场的平稳健康发展，使其更好地发挥对经济的支撑作用。当然，房地产市场受多种复杂因素影响，房价走势并非绝对，但从目前趋势来看，楼市具备了“企稳回升”上涨的可能性。
