合肥房价下跌，这个原因也很重要！

前些天，班长发完3月二手房成交数据以后，有朋友提出一个问题：

“最近二手房跌的厉害，除了正常的房价下跌以外，是不是还有其他因素，比如各区的低价盘和低价房源去化比例比较大，或者说远郊二手房去化比例变大，和房价整体下行一起对房价进行叠加影响”。

班长之前在文章中也多次提出这个话题，今天我们来探讨一下。当然，我们并不是为了给“房价下跌”去辩护，房价下跌是不争的事实，而是从多角度来看待这个事情，仅此而已。

▲贝系数据

上图是贝系2024年3月到2025年3月的二手房成交数据，2024年3月成交均价在16378元/平，2025年3月在13427元/平，均价下跌了2951元/平，这个幅度还是很大的。

而三县的整体房价要明显低于市区，如果只统计九区，合肥市九区3月的成交均价在14452元/平，比九区三县高了1025元/平，从这里也可以直观的感受到低价房源对均价的影响。

▲贝系数据

当前合肥的二手房市场成交房源以低总价、刚需房源为主，引用贝系2025年3月二手房成交数据，50-100万占比32%，100-150万占比29%，也就是50到150万区间占比高达61%，200万以上占比不足17%。

细分一下不同价格段的成交均价，50-100万区间均价9610元/平，100到150万成交均价13234元/平，150到200万成交均价16494元/平。

以此类推，之后分别为19797元/平、20756元/平、22405元/平，400万以上为25940元/平。（以上数据均引用2025年3月贝系成交）

再来看看贝系往年的数据，2023年3月200万以上成交835套，占比29%；2024年3月200万以上成交829套，占比24%；2025年3月200万以上成交563套，占比16.4%。

200万以上成交二手房的套数和占比是逐年减少的，有房价下行带来的影响，如前文图表中2024年3月市区成交均价17508元/平，2025年3月为14452元/平，降幅约17%。

计算上房价因素，25年3月成交200万以上成交房源数量的降幅比例，依然是大于房价下跌的幅度的。

是因为房价下跌，200万以上房源少了吗？显然并不是。

贝系前端显示挂牌房源约11.97万套，其中200万以上房源有30857套，50到150万有65334套，50到150万区间的成交比例远高于200万以上区间。

200万、尤其300万以上客户去哪了？

其中一部分去了新房市场，新房产品迭代、计容规则调整、折扣增加，吸收了很大一批原二手房市场的改善客户。另一方面，这部分购房者因为预算较高，选择多，观望情绪比较重，并不急于下手。

某种意义上来说，房价下跌也带来了很多增量刚需买房人。

现在50到150万区间有很多小三房，如100万到150万区间三房占比约66%，包含了高新、滨湖等热门区域都可以买到，50到100万区间三房占比也有46%，这在房价下行前是无法做到的。

所以，成交结构的变化确实对整体均价造成了影响，叠加房价下跌，让降幅更加明显。